[뉴스토마토 백아란 기자] 고금리와 인플레이션으로 글로벌 경영 불확실성이 커진 가운데 지속 성장 기반을 구축하기 위한 우리 기업의 민첩한 대응이 어느 때보다 요구되고 있습니다. 뉴스토마토는 기업 지배구조와 인수합병, 산업안전, 공정거래 등 분야별 로펌 변호사를 통해 기업이 직면한 환경 변화와 그에 따른 대응 방향을 짚어봅니다. (편집자주)
원자잿값 인상과 고금리, 악성 미분양 증가까지 건설업계를 둘러싼 하방압력이 거세지면서 기업 부실화에 따른 리스크가 산업 전반에 전이될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 미국연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시점과 중동의 지정학적 갈등 등을 둘러싼 불확실성이 해소되지 않은 상황에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 위험은 여전한 까닭입니다.
대우건설에서 15여년간 부동산개발사업, 계약·공사 관련 각종 분쟁 등을 담당한 전재우 법무법인 화우 파트너 변호사는 최근 <뉴스토마토>와의 인터뷰에서 “고금리와 원자잿값 등 높아진 원가 부담이 발목을 잡으면서 국내 부동산 시장 수요나 투자를 촉진하기 어려운 실정”이라며 “지속적으로 제기되고 있는 ‘위기설’을 타개하기는 쉽지 않아 보인다”라고 평가했습니다.
정부가 구조조정 속도를 높이고 금융회사의 부실을 방지하기 위해 건전성 규제에 총력을 기울이고 있지만 지난 2022년 강원도 중도개발공사 회생신청(레고랜드 사태)에 이어 태영건설 워크아웃까지 PF 위험 요소를 털어내지 못한 이상 하반기도 더딘 ‘상저하저’ 시나리오가 현실화할 수 있다는 지적입니다.
전 변호사는 특히 “모기업의 지원을 기대하기 힘든 중소 규모의 건설사나 상대적으로 기초 체력이 약한 중소기업, 캐피탈, 저축은행 등 2금융권의 타격이 클 것으로 보인다”라며 “자금경색을 최소화하고 리스크를 분산하는 방안을 강구해야 한다”라고 강조했습니다.
전재우 법무법인 화우 파트너 변호사가 부동산시장의 변화에 대해 소개하는 모습.(사진=화우)
다음은 전재우 법무법인 화우 파트너 변호사의 일문일답입니다.
- 4.10 총선에서 범야권이 압승을 거뒀습니다. 법 개정이 필요한 부동산 규제 완화책 등은 어떤 흐름을 보일 것으로 예상하십니까.
부동산 정책의 실행을 위해서는 법 개정이 필요한 사항들이 많은데 현재 정치상황상 법 개정 여부는 불투명할 것으로 보입니다. 예를 들어 도시정비사업에서 준공 30년 경과 시 안전진단 면제와 같은 안전진단 완화는 도시 및 주거환경정비법 개정이 이뤄져야 하고 공시가격 현실화 폐기는 부동산 가격공시에 관한 법률 같은 법개정이 필요한 사항입니다.
현재로서는 어떤 사안에 대한 법 개정이 이뤄질지는 예측하기 어렵습니다. 다만 여야 모두 국민의 니즈를 완전히 외면할 수는 없기 때문에 향후 정책당국과 국회에서 부동산 규제 완화에 관한 문제에 대해 전향적인 해결 방안을 협의할 수도 있으므로, 관련 동향을 예의주시할 필요가 있습니다.
- 그동안 제기된 ‘4월 위기설’은 끝났다고 생각하십니까.
금리가 높은 상황에서 건설경기가 악화하다 보니 4월이 지났다고 해서 ‘위기’가 끝났다고는 단정하기 어렵습니다. 오히려 상대적으로 체력이 약한 중소 건설사나 2금융권 등의 경우 (손실을 회피하기 위한 출구 전략을 찾기 어려워) 더 힘들어지는 상황이 올 수 있습니다.
실제 국내 부동산 PF 중 브릿지론의 경우 약 80% 이상, 본 PF의 경우 약 30% 이상이 올해 만기가 도래하는 것으로 알고 있습니다. 이 때문에 현장에서는 부동산 경기 침체와 부실 PF사업장의 심각성 문제가 점점 증가하는 것 같습니다. 특히 브릿지론이 본PF로 전환되지 못할 리스크를 가장 우려하고 있습니다. 본PF로 전환되지 못할 경우 브릿지론 대주들의 대출금 회수도 불투명해질 수 있기 때문입니다.
- 치솟은 공사비로 다수의 시공사가 일명 ‘노른자 땅’까지 수주를 포기하고 있는 상황입니다. 대우건설의 경우 지난해 울산 건설 사업에 대해 440억원을 대위 변제하고 시공권을 포기하기도 했습니다.
공사비 상승이 지속되는 상황에서 분양성이 담보되지 않은 사업을 진행할 경우 향후 더 큰 손실이 발생할 수도 있습니다. 따라서 건설사들은 이에 관한 경영상 판단을 할 수밖에 없고, 수익성 악화된 브릿지론 사업장을 중심으로 중도 시공권 포기 상환이 발생할 수도 있다고 생각됩니다. 자금사정이 열악한 건설사의 경우에는 당장의 브릿지론 대위변제조차 어려울 수 있어 불가피하게 브릿지 연장만 하는 상황도 있을 것으로 보입니다.
- 워크아웃에 들어간 태영건설을 비롯해 대형 건설사들의 우발채무 부담도 가중되는 상황입니다. 건설사와 대주단이 각각 분쟁에 대비하기 위해 취해야 할 법적 방안은 무엇이 있을까요?
건설사는 보증한 브릿지론의 만기연장이나 리파이낸싱을 통해 대출의 조건·만기를 달리해 우발채무의 리스크를 분산할 필요가 있고, 전자단기사채나 자산유동화기업어음(ABCP) 같은 만기가 짧은 상품은 통상의 대출(론)으로 변경할 필요성도 있으므로 대주와 이에 관한 면밀한 협의가 필요합니다.
대주단은 해당 사업장이 부실 사업장으로 될 우려가 있을 경우 대출약정에 의한 추가 담보 확보나 할인분양 등 분양촉진을 위한 요구를 해야 할 필요가 있고, 시공사의 부실로 시공사 기한이익상실(EOD) 사유가 발생해 책임준공이 미이행이 예상될 경우를 대비해 시공사 교체나 시공자 점유 사업부지·건축물 명도 요청 문제를 점검하는 것이 바람직합니다.
전재우 법무법인 화우 변호사. (사진=화우)
- 공사비 증액과 물가변동 배제특약을 놓고 쌍용건설 등 건설사와 KT 간 갈등이 불거지고 있습니다.
물가변동배제특약이 도급인의 입장에서는 체결한 계약에 대한 신뢰보호와 예정 공사비의 급격한 변동 리스크를 방지하는 측면은 있으나, 급격한 물가 변동에도 적정 공사비를 지급하지 않을 경우 공사의 품질이나 시공사의 리스크 증가 등 문제점이 있습니다.
이 때문에 민간공사에서도 물가변동 배제특약을 삭제하거나, 국토부 민간건설공사표준 도급계약서의 물가변동에 따른 계약금액 조정 조항을 원용하거나, 최소한 착공 이후 합의한 기준과 시기에 따라 공사비지수가 급격히 상승할 경우 협의할 수 있도록 할 필요가 있습니다.
공공계약의 경우 물가변동에 의한 계약금액 조정 규정이 있음에도 불구하고 가계약법상 물가변동으로 인한 계약금액 조정 규정은 강행규정이 아니며, 이를 배제하는 특약은 예외적으로 무효로 평가될 수 있다는 판단(대법원 2017년 12월21일 선고 2012다74076 판결)이 나온 바 있습니다.
법원의 판결에 고려하면 민간도급계약에서는 물가변동 배제특약의 무효를 주장하기는 더더욱 법리상 어려운 상황입니다. 위와 같은 물가변동 배제특약은 기본적으로 건설산업기본법 22조 5항 1호 위반 소지가 있긴 합니다. 그러나 이를 인정한 명시적인 법원의 판례는 없습니다. 현재로선 이 부분을 주된 근거로 원용할 수 밖에 없는데 법원의 판결 사례가 없어 쉽진 않아 보입니다.
- 분양경기, 고금리, 원자잿값 상승, 중대재해 처벌법 등 건설사에 부담요인이 산적한 상황입니다. 올해 눈여겨 보고 있는 이슈와 중점적으로 추진하고 있는 활동계획은 무엇입니까.
올해 눈여겨 보고 있는 부분은 주택건설시장의 침체에 따라 발생하는 공사비 증가, 도급계약해제 분쟁, 미분양시 공사비 회수 분쟁, 부실 사업장 디폴트, 공매, 사업시행권 인수 문제가 있습니다. 화우도 이러한 이슈에 대응하기 위해 최근 건설그룹 내에 10여명으로 구성된 전문화된 주택 사업팀을 만들었는데 이를 통해 도시정비사업, 부동산개발사업 등 주택사업 분쟁에 전문적인 자문을 제공하는 것을 주요 활동 내지 목표로 삼고 있습니다.
백아란 기자 alive0203@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 고재인 산업1부장이 최종 확인·수정했습니다.
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