[IB토마토]GS건설, 오산 양산4지구 PF 본격화…저조한 청약률이 변수 될까

1600억원 한도 브릿지론 조달…인·허가 거쳐 2026년 분양세교2지구 분양 단지 '호성적'…올 들어 양산지구 청약은 '미달'

이 기사는 2024년 11월 21일 18:01  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 권성중 기자] GS건설(006360)이 시공을 맡은 오산 양산4지구 개발사업의 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달이 본격화됐다. 인·허가 과정을 거쳐 오는 2026년 분양 예정이다. 다만, 올해 같은 지구 내 분양 단지에서 저조한 청약경쟁률이 기록됐기에 이들 단지의 계약률이 양산4지구 분양 성적의 가늠자로 작용할 전망이다.

 

현대엔지니어링이 시공하는 '힐스테이트 오산 더클래스' 조감도.(사진=현대엔지니어링)

 

GS건설 보증으로 양산4지구 브릿지론 조달 성공

 

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 양산4지구 개발사업의 시행사인 양산사지구에스피씨는 최근 대주단과 총 1600억원 한도 브릿지론을 조달하는 대출 약정을 체결했다. 해당 브릿지론은 △트렌치A 500억원 △트렌치B 1100억원으로 구성됐다.

 

양산사지구에스피씨가 조달한 브릿지론은 오는 2026년 5월20일까지 1개월 단위로 연장된다. 시행사에게 대출을 제공하기 위해 설립된 특수목적법인(SPC) 마이트오산양산동제일차는 트렌치B 대출채권을 기초자산으로 500억원 규모 자산유동화증권(ABSTB)을 발행했다. ABSTB 역시 브릿지론과 같이 1개월 단위로 차환 발행된다. 대신증권(003540)이 주관을 맡았다.

 

양산4지구 개발사업은 경기 오산시 양산동 220번지 일원에 지하 2층, 지상 27층, 22개 동 규모 공동주택 1783가구와 근린생활시설을 짓는 프로젝트다. GS건설이 시공을 맡았다.

 

GS건설은 양산사지구에스피씨가 조달한 트렌치B 브릿지론 1100억원에 대한 120% 한도 연대보증 의무를 제공했다. GS건설의 신용보강에 따라 한국신용평가와 나이스신용평가는 마이트오산양산동제일차가 발행한 ABSTB에 신용등급 ‘A1’을 부여했다.

 

김도선 한국신용평가 실장은 “기초자산의 상환가능성은 차주와 GS건설의 신용도, 본 사업에서 발생하는 현금흐름에 연계될 것으로 예상된다”고 설명했다.

 

양산4지구 교통영향평가 절차.(자료=경기도)

 

양산4지구 개발사업은 최근 경기도 교통영향평가심의위원회의 교통영향평가 심의 절차를 마쳤다. 지난 9월 교통영향평가 심의 결과 ‘수정의결’ 결과를 받으며 조건부 통과됐다.

 

GS건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “도시기본계획 변경, 건축통합심의 등 인·허가 절차를 거쳐 사업승인 후 오는 2026년 착공을 계획하고 있다”며 “착공까지 1년 이상 남았기에 아직 단지명 등 구체적 계획은 수립되지 않은 상태”라고 설명했다.

 

분양 단지 청약 성적 ‘고전’…미분양 가능성은

 

오산 양산지구의 분양은 올해부터 본격 시작됐다. 롯데건설이 시공하는 ‘롯데캐슬 위너스포레’(양산2지구)와 현대엔지니어링이 시공하는 ‘오산 힐스테이트 더클래스’(양산3지구)가 각각 올해 분양에 돌입했다.

 

그러나 청약 성적은 신통치 않았다. 롯데캐슬 위너스포레는 지난 6월 1·2순위 청약 접수 결과 총 737가구 모집에 581개의 청약이 접수됐다. 지난달 힐스테이트 오산 더클래스 역시 883가구 모집에 756건이 접수됐다.

 

인근 오산 세교지구의 분위기와는 대조적인 모습이다. 한신공영(004960)이 지난 4월 분양한 ‘오산세교2 한신더휴’는 평균 1.7대 1을, 우미건설이 지난 10월 분양한 ‘오산세교 우미 린 센트럴시티’의 경우 3.1대 1의 경쟁률을 각각 기록하며 흥행에 성공한 바 있다.

 

 

오산 양산지구의 청약 성적이 비교적 저조했음에도 미분양 발생 가능성은 높지 않을 것으로 예측되고 있다. 청약 접수 이후 계약 단계에서 빠르게 물량이 소진될 것이라는 전망이다.

 

박지민 월용청약연구소 대표는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “오산 양산지구는 지하철 1호선 병점역 인근에 위치한 도시개발지구로서 입지는 나쁘지 않다. 청약 경쟁률보다 초기 계약률 달성 여부가 중요할 것”이라며 “분양 이후 3개월 내 20~30%, 적어도 6개월 이내에는 완판을 달성할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

 

최근 브릿지론 조달을 완료하고 사업을 본격화한 GS건설의 양산4지구의 경우 인·허가 절차 이후 오는 2026년 분양을 계획 중이다. 인근 부지인 양산2지구와 양산3지구의 분양 성적이 향후 양산지구 분위기에 큰 영향을 끼칠 것으로 보인다.

 

권성중 기자 [e-mail]