[IB토마토]이지스자산운용, 해운대 중동 개발 본격화…'30년 표류' 마침표 찍나

해운대센트럴PFV 2550억원 규모 대출 약정 체결…1년 뒤 본PF 전환 채비이지스자산운용이 사모펀드 통해 개발 맡아…우리은행은 연 20% 대출 제공부산시 인·허가 결과 따라 역세권 복합개발 여부 확정 전망

이 기사는 2024년 11월 29일 17:56  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 권성중 기자] 이지스자산운용이 오랜 기간 방치돼 있던 부산 해운대구 중동 일대 부지의 역세권 복합개발을 본격화하고 있다. 내년 말 착공을 목표로 대규모 자금 조달에 성공하며 막바지 인·허가 절차에 개발 역량을 집중하는 모습이다.

 

이지스자산운용 본사.(사진=이지스자산운용)

 

1년 만기 브릿지론 조달 성공…내년 11월 착공

 

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 해운대센트럴프로젝트금융투자회사(PFV)는 최근 수협은행 등 대주단과 2550억원 한도 대출 약정을 체결했다. 만기는 오는 2025년 11월 예정이다. 해당 브릿지론은 △트렌치A 1600억원 △트렌치B-1 750억원 △트렌치B-2 200억원으로 구성돼 있다.

 

해운대센트럴PFV는 부산광역시 해운대구 중동 193번지 일원 개발사업의 시행을 맡고 있다. PFV의 최대주주는 우리은행으로 보통주 35.29%와 제2종 종류주 47.05%를 보유하고 있다. 다만, 우리은행은 이지스자산운용이 운용 중인 이지스해운대일반사모부동산투자신탁1호의 신탁업자다. 이지스자산운용이 직접 보유한 PFV 지분은 제1종 종류주 0.01%에 불과하지만, 우리은행을 통해 사모펀드로 지분에 참여한 구조다.

 

이외에도 키움증권과 한국투자증권도 제1종 종류주를 각각 2.94%씩 보유하고 있다. 제1종 종류주는 의결권이 없는 주식이며, 우리은행 만이 보유하고 있는 제2종 종류주는 의결권을 가진 주식이다.

 

올해 9월 기준 이지스자산운용은 이지스해운대일반사모부동산투자신탁1호의 지분 33.33%를 보유하고 있다. 나머지 지분은 사모펀드 참여 투자자들이 보유하고 있다. 같은 기간 이지스해운대일반사모부동산투자신탁1호의 자산총액은 3206억원이다.

 

 

우리은행은 해당 사모펀드의 신탁업자로 사업에 참여한 동시에 PFV의 개발비용을 대출해주고 있다. 지난해 12월 기준 우리은행은 '주주대여금' 성격으로 해운대센트럴PFV에 353억원을 연 20.0%의 이자율로 대여하고 있다. 대출 만기가 오는 2028년 1월31일인 장기차입금이다. PFV는 지난해 해당 장기차입금의 이자로만 70억6000만원을 우리은행에 지급한 셈이다.

 

이 사업은 부산 해운대구 중동 일원으로 부산지하철 2호선 장산역과 인접한 부지에 지하 5층, 지상 49층 규모 공동주택 531가구를 신축하는 프로젝트다. DL이앤씨(375500)가 시공을 맡을 예정이다. DL이앤씨는 2550억원 규모 브릿지론 가운데 트렌치B-1 750억원에 대한 자금보충과 채무인수 등 신용보강을 제공했다.

 

장기간 표류 ‘알짜 부지’…본PF 전환 가능성은

 

해당 부지는 과거 1990년대 해운대신도시 개발 당시 도시계획 과정에서 수용되지 않은 이후 30여년 간 방치돼 왔다. 이 때문에 해운대구에 위치한데다 지하철 장산역 인근에 있어 우수한 입지를 갖췄음에도 개별 필지 단위로 무분별한 개발이 이뤄져 왔다. 그러나 지난 2022년 이지스자산운용이 사모펀드를 통해 부지를 매입하면서 개발이 시작됐다.

 

해운대센트럴PFV는 부산광역시와의 논의를 통해 이 부지를 ‘역세권 복합개발’ 방식으로 개발에 나설 전망이다. 준주거지역 지구단위계획을 수립해 복합용도 개발을 촉진하고, 토지 가치 상승분의 100% 이상을 기부채납으로 제공하는 개발 방식이다.

 

역세권 복합개발 방식이 확정되기 위해선 부산시로부터 지구단위계획을 지정받아야 한다. 이 경우 최대 672%의 용적률을 적용받아 현재 개발 계획대로 자상 49층 규모 공동주택 건축이 가능해진다. 다만 지난 3월 부산시는 기존 제2종일반주거지역이던 이 부지를 준주거지역으로 상향하는 지구단위계획 변경안을 공고한 바 있는데, 당시 해운대구와 구의회가 이 지역 일대 스카이라인 훼손 등을 이유로 부산시에 지구단위계획구역 지정을 불허해 줄 것을 요청하기도 했다. 이에 따라 현 시점 이 사업의 인·허가 과정이 알려지지 않아 구체적인 사업 계획은 확정되지 않은 상태다.

 

그러나 2550억원 규모 브릿지론 조달이 완료된 만큼, 만기 시점 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환도 무리 없이 이뤄질 것이라는 관측이다. 브릿지론 만기가 예정된 내년 11월까지 부산시의 인·허가 절차 완료 이후 착공까지 이어질 전망이다.

 

시공을 맡은 DL이앤씨 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “현재 시행사가 인·허가 절차를 진행 중인 것으로 안다”면서 “향후 개발사업 추진 계획에 따라 2025년 중 도급계약을 체결하고, 11월경 착공을 목표로 하고 있다”고 설명했다.

 

권성중 기자 [e-mail]