서울 집값 반등에 학계도 혼란…인상요인 분석 엇갈린 박론

"공급 부족, 집값 상승 주범 아냐"vs"수급 격차에 집값 폭등 위험"

[뉴스토마토 김응열 기자] 도시정비사업 제한, 분양가 통제로 인한 분양 지연 등이 주택 공급 부족을 야기해 서울 집값이 급등할 것이라는 우려가 나오는 가운데 이에 관해 학계에서는 의견이 여러 갈래로 엇갈린다. 주택 수급 불균형이 현실화할 것이라는 지적이 있는 반면 정비사업을 통한 공급 물량이 많지 않아 재개발·재건축을 막는다고 집값이 오른다는 건 개연성이 부족하다는 반론도 있다. 일각에선 서울 집값은 큰 흐름에서 오르는 양상이지만 가까운 시일 내에 폭등할 가능성은 적다는 견해도 나온다.

 

서울시의 한 아파트 단지. 사진/뉴시스

 

26일 부동산학계는 향후 서울 집값이 오를 가능성에 다양한 의견을 내놨다. 임재만 세종사이버대 부동산자산경영학과 교수는 서울시가 도시정비사업을 가로막고 있지만 이로 인한 공급 부족이 집값을 견인하는 요소는 아니라고 봤다. 임 교수는 “재건축이나 재개발 사업을 진행한다고 주택 공급이 눈에 띄게 늘지는 않는다”라고 주장했다. 이어 “오히려 재개발·재건축으로 예전보다 좋은 집을 공급하면 집값이 오를 여지가 있다”라고 덧붙였다. 

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 단기간 내에 집값이 오를 가능성은 낮다고 설명했다. 심 교수는 “집값이 오르려면 거시 경제 여건도 좋아야 하는데 지금은 그러지 못한 상황”이라며 “2년 혹은 3년 이내 집값이 오를 소지는 적은 편”이라고 언급했다. 다만 “서울 집값은 중장기적으로는 계속 오를 것”이라며 “전 세계 대도시의 집값은 꾸준히 상승하는데 이는 서울도 마찬가지일 것”이라고 분석했다. 

 

반면 박인호 숭실사이버대 부동산학과 교수는 주택 공급 부족으로 2~3년 이내 집값이 오를 가능성이 높다고 우려했다. 박 교수는 “서울시가 재건축 승인을 가로막고 재개발 구역 등 정비구역을 해제하고 있어 주택 수급 균형이 깨질 여지가 많다”라며 “주택공급 부족이 가시화돼 이르면 2년 내에 서울 집값 상승폭이 커질 수 있다”라고 강조했다. 

 

박 교수는 또 “대규모 토지보상금이 풀리고 금리가 내려갈 가능성도 높은 상황”이라며 “시중에 풀리는 유동성이 부동산 수요 증가로 이어져 집값을 견인할 여지가 다분하다”라고 분석했다. 이어 “재개발·재건축 승인 등 적절한 조치를 고려할 필요가 있다”라고 꼬집었다.

 

부동산 시장이 공급에선 차질을 빚고 수요는 늘어날 가능성이 높은 상황인 점은 사실이다. 강남권 주요 재건축 단지에 서울시의 사업 승인이 늦어지고 있다. 박원순 서울시장은 지난 12일 서울시의회 시정질의에서 재건축 승인이 부동산 가격 상승으로 이어질 것을 우려하면서 신중하게 판단하겠다는 입장을 밝혔다.

 

정비구역 해제도 현실화하고 있다. 서울시는 도시 및 주거환경정비법에 따라 사업 추진이 더딘 재개발·재건축 등 정비구역을 해제하고 있다. 이달에는 은평구 증산4구역이 정비구역에서 해제되면서 재개발 사업이 무산됐다. 

 

여기에 더해 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 관리지역에서 분양보증 기준을 강화했다. 주변 지역의 110% 아래로 분양가를 산정하던 기준을 100~105%까지 낮춘 것이다. 이에 분양 일정을 미루거나 후분양으로 선회하는 단지가 늘고 있는 분위기다. 분양에 공백이 생긴다는 의미다. 서울시는 모든 자치구가 고분양가 관리지역이다.

 

공급이 줄어들 경우의 수는 늘어나는데 수요가 증가할 가능성은 커지고 있다. 이주열 한국은행 총재는 국내 경제상황이 좋지 않다는 인식을 내비치며 금리 인하 깜빡이를 켜고 있다. 금리가 내려가면 시중에 자금이 많아져 부동산 투자가 늘어날 가능성이 생긴다.

 

김응열 기자 [e-mail]

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