[뉴스토마토 최용민 기자] 재건축 시장 활성화가 서울지역 아파트 공급 최우선 방안으로 떠오른 가운데 3가지 숙제가 어떻게 해결될 수 있을지 관심이 쏠린다.
현재 재건축 시장 활성화를 위해 풀어야 될 숙제로 안전진단 기준 완화, 재건축 초과이익 환수제, 분양가상한제 등이 꼽힌다. 재건축 사업 초기부터 분양까지 대부분의 절차에 영향을 미치는 정책들이다. 업계에서는 이번 대통령 선거 후보 공약에 따라 방향이 결정될 것으로 전망한다.
8일 업계에 따르면 오세훈 서울시장은 최근 신년 기자간담회에서 재건축 사업 활성화와 관련해 “서울시가 할 수 있는 건 거의 다 했다”면서 “이제 지나치게 엄격한 안전진단을 완화한다든가 재건축 초과이익 환수 문제, 분양가상한제 등 중앙정부가 해야 할 부분만 남았다”고 말했다.
오 시장 발언처럼 현재 안전진단과 재건축 초과이익 환수제, 분양가상한제 등이 재건축 사업 활성화를 위해 풀어야할 숙제로 지목되고 있다. 안전진단 강화로 사업 절차가 진전되기 못하고, 초과이익 환수제와 분양가상한제는 조합원 이익이 줄어들 수 있는 내용이라 재건축 추진 의지를 꺾는 것이 사실이다.
서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장. 사진/뉴시스
먼저 안전진단 완화 문제다. 문재인정부는 지난 2018년 3월 재건축 안전진단 기준과 절차를 강화하면서 적정성 검토에서 구조 안전성 평가 비중을 기존 20%에서 50%로 상향 조정했다. 이로 인해 양천구 목동11단지, 강동구 고덕주공9단지 등 서울 주요 재건축 단지들이 안전진단 단계에서 줄줄이 탈락한 바 있다.
다만, 최근 상황이 바뀔 수 있는 여지는 남아 있다. 이번 대통령 선거에 출마한 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축 안전진단 규제 완화를 공약으로 내세운 상태다. 규제 완화의 핵심은 현행 구조 안전성 비중 50%를 25~30% 수준으로 낮춘다는 것이다. 이로 인해 재건축 초기 단계인 안전진단을 통과하는 단지들이 크게 늘어날 것으로 예상된다.
두 번째는 재건축 초과이익 환수제다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합원이 1인당 평균 3000만원 이상의 이익을 얻을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 국토부는 지난해부터 환수에 나서겠다고 밝혔지만, 부담금 산정에 어려움을 겪으면서 올해 상반기로 미뤄진 상태다.
재건축 초과이익 환수가 실제 이뤄질 경우 재건축 시장에 적지 않은 파장을 일으킬 것으로 보인다. 실제 제도 부활 이후 사업을 진행해 서울시로부터 처음으로 부담금 예정액을 고지 받은 곳은 반포센트레빌아스테리움으로 당시 108억5500만원(조합원 1인당 1억3569만원)을 통보받았다. 특히 반포주공 1단지 3주구는 조합원 1인당 재건축 부담금 예정액이 4억원이 넘는다.
재건축 초과이익 환수제 완화에 적극적인 후보는 윤 후보다. 윤 후보 측은 환수제 폐지보다는 환수제를 부과하는 차익의 기준을 현재보다 높이고, 장기 보유자나 1주택자 등에게는 공제를 해주는 방향으로 제도 완화를 검토 중인 것으로 알려졌다. 조합이 비용 부담으로 재건축을 포기하거나, 절차를 늦추는 일을 막기 위한 것이다.
여기에 분양가상한제도 재건축 사업 활성화를 위해서는 풀어야 될 숙제로 지목된다. 분양가상한제란 공동주택의 분양 가격을 국토교통부가 정하는 기준에 따른 가격 이하로 공급하는 제도다.
일반 분양 가격을 조합원들이 원하는 수준으로 높게 받을 수 없다는 점에서 재건축 추진 의지를 꺾는 요인으로 작용한다. 정부는 공공택지에만 적용되던 분양가상한제를 지난 2020년 7월 말부터 민간택지 투기과열지구에도 적용하고 있다.
먼저 이 후보는 분양가상한제와 관련해 전체 민간토지로 확대하겠다고 밝힌 바 있다. 이와 함께 분양원가 공개를 확대해 분양가 인하를 유도하겠다는 방침이다.
민간택지에도 분양가상한제를 도입해 건설 원가를 공개토록하고 분양가격을 과도하게 올리지 못하게 하겠다는 것이다. 반면, 윤 후보는 공공택지 이외에 민간택지 등 재건축에 대한 무리한 분양가상한제 도입이 공급을 위축시킨다고 판단하고 있다.
한편, 전문가들은 재건축 관련 규제가 완화되면서 대규모 지역에서 재건축이 동시에 추진될 경우 전셋값 상승 등 시장에 미치는 여파가 크다는 점에서 속도를 조절할 필요가 있다고 강조한다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “재건축 추진을 저해하는 요인들이 완화될수록 재건축 사업에는 긍정적인 결과로 작용을 하게 된다”면서 “하지만, 동시에 다수의 사업장을 추진하기보다는 시간이 소요되더라고 템포와 완급을 조절해서 재건축 사업을 확대할 필요가 있다”라고 말했다.
최용민 기자 yongmin03@etomato.com