[뉴스토마토 이보라·김보연 기자] 정부가 전방위적으로 전세 사기 방지책을 쏟아내고 있지만 보다 근본적인 대책이 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다. 현재는 당장 발등의 불을 끄기 위해 전세 사기 피해자에 대한 금융지원책을 내놓고 있는 실정입니다. 전문가들은 전세 임대인의 보증금 반환 능력에 대한 금융권 심사를 강화하고, 선순위 권리가 있을 경우 전세대출을 차단해야 한다고 제언했습니다.
23일 금융권에 따르면 정부는 전세사기 피해지원 범부처TF가 가동, 인천 미추홀 지역을 비롯한 전국의 전세사기 피해자들을 위한 대책을 마련하고 있습니다. 당정이 전세 사기 피해 임차인에게 주택 경매 때 우선매수권을 주고 저리대출도 지원하는 방안을 추진하고, 당국도 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제를 한시적으로 완화하기로 했습니다. 동시에 전세 사기 주택에 대한 경매·매각 현황 모니터링하고, 금융종합지원센터 운영에 들어갔습니다.
대규모 전세 사기 사태를 계기로 어느 때보다 전향적인 대책이 쏟아지는 가운데 전문가들은 주인이 집을 팔아도 세입자에 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통 전세'의 상황 자체를 막아야 한다고 입을 모았습니다.
"전세대출 때 보증금 반환 능력 심사해야"
김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "현재는 은행에서 확정일자와 보증금 등의 심사만 이뤄지고 있는데 보증금 반환 가능 여부 심사에 대한 기준이 낮았던 것 같다"면서 "대출과 관련해 은행들에 권한을 부여하고 목적물에서 어느 정도의 대출이 나가도 되는지, 몇년 뒤 깡통전세가 될 수 있는지 여부 등을 종합적으로 더 들여다볼 수 있게 해야 한다"고 주장했습니다.
통상 세입자는 전세계약을 마친 후 진행되는 주택도시보증공사(HUG)등에 문의하고 전세반환보증보험계약을 진행하는데요, 이 과정서 전세보증보험 '확인서 발급제도' 도입을 고려해볼 수 있습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "현재는 전세계약을 진행한 후 전세보증반환보험에 가입하는데 전세계약을 하기 전에 전세보증보험 확인서 발급제도를 도입해 해당 물건(주택)에 대한 보증한도를 '사전에' 확인하게 하는 절차가 필요하다"고 강조했습니다.
임차인이 보증가능 한도와 실제 전세가격을 비교해 계약 여부를 선택하게 한다는 것입니다. 권 교수는 "보증가능 금액이 생각보다 적으면 임차인이 계약을 안하게 될테고, 임대인 입장에서는 수요자가 감소해 계약할 사람이 없게 되면 가격을 낮추면서 전세시장이 안정화되어갈 수 있을 것"이라고 기대했습니다.
21일 오전 인천 미추홀구 인천지방법원 앞에서 열린 ‘전세사기대책위 등 인천지방법원에 경매매각기일 직권 변경 요청 기자회견’에서 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 관계자들이 전세사기 피해 세대와 관련 ‘경매중단’을 촉구하고 있다. (사진=뉴시스)
"선순위 권리 있으면 전세대출 막아야"
전세자금대출 제도에 대한 규제가 필요하다는 지적도 있습니다. 전세자금대출은 현재 전세금의 80~90% 까지 받을 수 있는데 소득 수준을 고려하지 않은 채 무분별하게 내어준 바 있습니다.
고준석 부동산투자자문센터장은 "주택임대차보호법을 개정해 아파트를 제외한 빌라, 다세대주택, 오피스텔 등에 대해선 선순위 권리가 있을 경우 전세대출 자체를 막아야 하고 선순위 권리가 없는 주택(아파트 제외)에 대해서는 감정평가사가 시세 평가를 하게 한 뒤 그 금액을 기준으로 전세 상한제를 도입해야 한다"고 제안했습니다.
기존 주택을 소유하고 있는 집주인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받고, 세입자에게도 전세금을 받아 또 다른 빌라 등을 수없이 구입하고, 세를 내어주는 악순환이 계속되면서 전세사기가 벌어졌기 때문입니다. 이를 원천적으로 차단하기 위해 집주인에게 돈이 들어갈 수 있는 경로를 차단하자는 것이 고 센터장의 주장입니다.
정부는 전세사기 방지 대책으로 다음달부터 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 하향 조정했습니다. 주택 가격 산정 기준을 공시사격의 150%에서 140%로 낮추면서 공시가격의 126%(140*90)까지만 보증보험으로 보장이 가능해졌습니다. 무자본 갭투자로 주택을 수없이 사들여 보증금을 떼어먹는 사례를 막기 위한 대책입니다. 이같은 전세가율과 주택가격 산정기준을 이보다 더 하향조정해 공시가보다 더 많은 금액이 전세대출로 제공하는 일을 방지해야한다는 의견도 나옵니다.
이보라·김보연 기자 bora11@etomato.com