[뉴스토마토 홍연 기자] 신도시 개발로 사람들의 관심 뒤편으로 밀려났던 성남 구도심(수정구·중원구)이 점차 변하고 있습니다. 균형 발전을 위한 재개발·재건축 사업이 탄력을 받고 있기 때문인데요. 성남 구도심은 서울과 더 가까운데도 그동안 주변 신도시 위례·분당·판교에 밀려 빛을 보지 못했습니다.
그래서 구도심 정비가 완료되면 일대 아파트 단지 전체가 동반 상승할 것이란 기대감이 큽니다. 신도시보다 아파트 시세가 높지 않아 강남권·판교 출퇴근 직장인들에게 합리적인 대안으로 꼽히고요. 특히 구도심 가운데 산성역은 남위례와 인접해 서울과 가장 가깝습니다.
노후화된 구도심의 환경을 개선하는 정비사업의 포문은 '산성역 포레스티아'가 열었습니다. 옛 신흥주공아파트와 통보8차공원 아파트를 묶어 재건축한 곳입니다. 총 4089가구로 2020년 입주 당시 성남에서 가장 세대수가 많았습니다. 산성역 바로 앞에 있는 초역세권 단지로 현재 수정구 부동산 시세를 이끄는 대장주이기도 합니다.
성남 구도심 주요 아파트 단지. (그래픽=뉴스토마토)
역세권 대단지…수정구 대장 '산성역 포레스티아'
산성역 포레스티아 다음으론 구도심에서 '신흥역 하늘채랜더스원'과 'e편한세상금빛그랑메종'이 입주를 시작했어요. 각각 2411세대, 5320세대로 2020~2022년 사이에 성남 구도심에서만 1만2000여세대가 공급된 것이지요.
하늘채랜더스는 신흥역 앞 철거가 진행 중인 도환중1구역을 지나 위치한 단지로 2411세대에 이르는 대단지이지만 다른 두 곳에 비해서는 적습니다.
e편한세상금빛그랑메종의 경우엔 워낙 거대한 단지이다 보니 단대오거리역과 가까운 1단지와 다른 단지의 가격 차가 큽니다. 4, 5단지에서 역까지 걸으려면 20~30분이 걸려요. 보통 마을버스를 이용하기 때문에 역세권이라고 부르기는 어색합니다.
그 결과 이들 중에서 포레스티아가 이 지역의 시세를 선도하는 단지가 됐습니다. 전용 84㎡ 기준 포레스티아 호가가 5000만~1억원 정도 높습니다. 산성역 포레스티아의 대항마로 언급되는 '산성역 자이푸르지오'의 시세가 이곳보다 조금 더 높지만 아직까지는 포레스티아의 힘이 조금 더 강하다고 볼 수 있습니다.
8호선 산성역 앞에 자리한 역세권 대단지 '산성역 포레스티아'. (사진=홍연 기자)
올해 10월 입주를 앞둔 산성역 자이푸르지오. 4774가구가 들어설 예정입니다. (사진=홍연 기자)
산성역 자이푸르지오는 오는 10월 입주를 앞두고 있습니다. 신흥2구역을 재개발한 4774가구 대단지입니다. 인근 중개업소에 따르면, 현재 전용 84㎡ 호가가 포레스티아보다 5000만~1억원 정도 높게 형성돼 있습니다.
산성역 자이푸르지오는 용적률과 건폐율이 포레스티아보다 낮다는 장점이 있어요. 또, 포레스티아 전용84㎡ 중엔 공원이나 숲을 바라보는 '뻥뷰'가 없지만, 자이푸르지오에선 희망대공원을 볼 수 있습니다. 다만 산성역과의 거리가 좀 더 멀어요.
포레스티아 건너편 산성구역에도 3510세대가 입주할 예정인데요. 성남 구도심 개발 사업지 가운데 가장 서울과 가깝습니다. 최근 공사비가 크게 늘면서 조합원들이 기존 시공단(대우건설·GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄)과 계약을 해지하고 새로운 시공단을 찾고 있습니다. 이로 인해 산성구역에 아파트가 들어서려면 꽤 오랜 시간 기다려야 할 것 같습니다.
산성역 부근에서는 이 삼두마차가 시세를 이끌어갈 것으로 전망하고 있습니다. 산성역은 위례신도시와도 접해 있어 각종 생활 인프라도 공유할 수 있다는 메리트가 있죠.
3510세대가 입주할 예정인 산성구역의 모습입니다. 조합원들은 새로운 시공사를 찾고 있습니다. (사진=홍연 기자)
산성역 포레스티아 114동 옆길은 영장근린공원과 바로 연결돼 있습니다. (사진=홍연 기자)
산성역 포레스티아 전용 84㎡의 호가는 현재 11억원대에 형성돼 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난해 11월 9억1000만원에 매매가 이뤄진 이후 조금씩 가격이 상승했습니다. 올해 1월부터는 10억원 선으로 올라와 10억원대 괜찮은 매물은 다 빠진 상태입니다.
분양 당시엔 투기과열지구였지만 올 초 1·3 대책으로 규제지역에서 해제되면서 거래도 늘었습니다. 올해 1분기에만 총 82건이 거래된 것으로 집계됐는데요, 수정구 아파트 중 가장 많은 거래건수입니다.
거래량·호가 상승…신흥 주거지 재탄생 기대감
특히 전용면적 59㎡ 거래가 많았는데, 정부 특례보금자리론의 영향이 컸습니다. 9억원 이하 주택은 소득 수준과 무관하게 최대 5억원까지 4%대 금리로 대출을 받을 수 있는데, 이 타입만 가격대가 맞거든요.
중개업소 관계자는 "자금사정이 충분하지 않은 젊은 부부들이 신축에 출퇴근하기 편한 곳을 찾아 이곳으로 몰리면서 59㎡가 많이 올랐고, 상대적으로 74㎡·84㎡는 덜 올랐다"면서도 "산성역 자이푸르지오의 경우 84㎡가 많지 않아 수요에 맞게 점차 가격이 상승할 것"이라고 전망했습니다.
산성역 포레스티아 단지 내부 전경. 단지 중심에는 테라스 동 36세대가 배치돼 있습니다. (사진=홍연 기자)
성남 수정구는 구릉지에 위치해 경사가 심한 곳이 많습니다. 단차로 단지 곳곳에는 계단과 엘리베이터가 있었습니다. (사진=홍연 기자)
주변에는 복정2지구에 1026세대 신혼희망타운도 들어설 예정입니다. 근린공원을 사이에 두고 있지만 마주 보는 일부 동은 '뻥뷰' 효과가 희미해질 수도 있어요. 산성역포레스티아 주민들은 영장산 훼손 등을 이유로 복정2지구 개발을 반대하고 있습니다. 이를 보여주듯 단지 곳곳엔 '주민 무시 공사 진행 절대불가', '학교 위에 폭약 발파 절대불가' 같은 플래카드가 걸려 있었습니다.
신혼희망타운 아래엔 성남여중과 신흥초등학교가 있어 공사에 따른 소음 문제와 학급 과밀 등을 우려하는 주민들도 있습니다.
향후 위례신사선이 연장되고, 성남도시철도 1호선 트램이 생기면 교통은 더욱 편리해질 전망입니다. 아직 생활 인프라나 기반이 잡힌 상태는 아닌데요. 새 아파트가 대거 들어서면서 성남 구도심이 대표 신흥 주거지역으로 재탄생할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야겠습니다.
복정2지구 개발을 반대하는 산성역 포레스티아 입주민들 플래카드가 걸려 있는 모습입니다. (사진=홍연 기자)
신혼흴망타운이 들어서는 복정2지구의 모습입니다. 오른 편에는 성남여중이 있습니다. (사진=홍연 기자)
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com