허용용적률 인센티브 항목 개선안. (자료=서울시)
[뉴스토마토 홍연 기자] 앞으로 서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받습니다. 그동안 건축선, 권장용도 등 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용해 온 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책, 공공성을 중심으로 재편되고 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한 용적률 기준도 통일됩니다.
서울시는 과감한 인센티브 제공, 불필요한 규제 해소 등을 골자로 하는 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 19일 발표했습니다.
현재 서울 시가화(녹지지역 제외) 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 그간 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충의 수단으로 운영돼 왔는데요. 하지만 제도 도입 24년이 지나면서 계속되는 규제 누적과 인구감소·디지털전환·기후변화 등 급변하는 도시 상황에 대응하지 못한다는 지적이 계속돼 개편을 추진하게 됐다고 시는 설명했습니다.
이번 개편의 핵심은 △상한용적률 대상 확대 △시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 △용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등 입니다.
우선 그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대됩니다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가됩니다.
공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지입니다. 예를 들어, 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용되는 것입니다.
지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정은 폐지됩니다. 시 정책 목적에 부합하거나 공공성 항목 도입 시 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공됩니다.
그동안 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%p 낮게 설정해 왔습니다. 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔습니다.
현재의 허용용적률 체계는 인센티브 이행이 용이한 항목 위주로 취사선택이 가능해, 지구단위계획구역별 목적 달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있다는 지적이 나왔는데요.
앞으로는 이와 같은 기준용적률 하향이 사라지고, 기준용적률이 조례용적률과 동일하게 적용됩니다. 대신 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행되고, 서울시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입 시 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되는 방식으로 변경됩니다.
지역 상황과 여건 변화를 반영하지 않고 일률적으로 적용해 온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편됩니다.
서울시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야, 38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 판단하고, 로봇 친화형 건물·UAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률 제도를 전환합니다.
동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해 온 용적률 체계를 통합해 시민들의 혼선을 막기로했습니다. 지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정돼 왔는데요. 예를 들면 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮추어 적용되는 식입니다.
시는 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 관리기준을 개선합니다.
이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 때부터 적용되는데요. 시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 사업자들이 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역 정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있습니다. 특히, 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역이 대부분 강북, 강서지역에 위치해 강남북 균형 발전에도 크게 기여할 것으로 보고 있습니다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 “다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것”이라며 “앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다”고 밝혔습니다.
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com