[뉴스토마토 최봄이기자] 최근 세입자들의 임차보증금을 보호해주는 보험상품에 대한 관심이 높아지고 있다. 장기적인 경기침체에 집값은 떨어지고 가계부채는 늘면서 집을 팔아도 대출금과 보증금을 갚지 못하는 '깡통전세'에 대한 우려가 커지고 있기 때문이다.
담보대출 비율이 적은 '안전한 전셋집'을 찾아보기 힘든데다 임대차 시장에서 매도자 우위 장세가 이어지면서 세입자들은 울며 겨자 먹기로 대출비율이 높은 전셋집을 계약하기도 한다. 때문에 언론과 전문가들이 '전세금보장신용보험' 가입을 추천하고 있는데 가입조건이 까다로운데다 보험료도 적지 않은 수준이다.
세입자들은 보험 상품의 내용을 꼼꼼히 따져본 후 가입여부를 결정해야 한다. 특히 경매 시 보호받지 못하는 일부 보증금만 가입하면 보험료 부담을 줄일 수 있다.
서울보증보험이 제공하는 전세금보장신용보험은 살고 있는 집이 경매로 넘어가거나 임대차 계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증금을 보호해 주는 상품이다. 아직 일반에 생소한 보험이지만 1995년에 시판된 상품으로 전세대란이 심화되거나 1997년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기 등 극심한 경기침체기에 대표적인 서민 보험으로 떠올랐다.
최근에는 부동산 장기 침체에 가계부체 문제까지 심화되면서 전세금보장신용보험이 다시 각광받고 있다. 2011년 분기별 1600~2000건에 머물던 가입 실적은 지난해 2분기 2723건으로 크게 늘었다.
하지만 모든 세입자가 이 보험에 가입할 수 있는 것은 아니다. 아파트의 경우 선순위 설정 최고액과 임차보증금을 더해 해당 주택의 추정시가를 넘으면 가입할 수 없다. '깡통주택' 우려가 큰 주택의 세입자들은 보험 가입이 어렵다는 것이다.
또 선순위 대출 최고액이 아파트 시가의 50%(아파트 이외 주택은 30%)를 넘어도 가입 대상에서 제외된다. 시세가 4억원인 아파트의 경우 주택담보대출이 2억원을 넘거나 보증금과 담보대출을 합해 4억원보다 비싼 경우 보험을 들 수 없다. 시세 2억원인 다세대 주택은 담보대출이 6000만원 이상만 있어도 보험 가입이 어렵다.
임대차 계약 시점도 중요하다. 보험 가입 대상이 전세계약을 맺은 지 5개월 이내, 계약기간이 1년 이상 남아 있는 경우로 제한되기 때문이다. 세입자가 보험료를 부담하지만 보험가입 안내문에 집주인의 서명이 필요하기 때문에 집주인 동의는 필수다.
◇전세금보장신용보험의 주요 내용.
모든 주택이 보증금 100%를 보호받을 수 있는 것도 아니다. 주택 종류별로 보험가입금액이 제한되기 때문이다. 아파트만 보증금 100% 보장이 가능하고 단독, 다가구 주택은 보증금의 80%까지, 다세대 주택은 70%까지만 보험가입이 가능하다.
보험료도 만만찮은 수준이다. 현재 아파트의 1년 보험료는 보험 가입금액의 0.265%, 그 외 주택은 가입금액의 0.3%다. 유일한 보증금 보장 상품인데다 대표적인 서민 보험으로 여겨지면서 1998년 0.5%였던 보험요율은 꾸준히 낮아졌다.
하지만 서민들이 손쉽게 가입하기에는 여전히 적지 않은 금액이다. 전세 보증금 2억원인 아파트의 1년 보험료는 53만원으로 2년 계약 시 106만원이다. 보증금 1억원의 다가구주택 세입자가 가입할 경우 보증금 8000만원을 보장받기 위해 2년간 납부하는 보험료는 48만원이다. 보증금을 돌려받지 못할 때 임의경매를 신청할 수 있는 전세권 등기 설정비용(전세금의 0.2%) 보다 비싸다.
보증금의 일부만 가입하면 보험료 부담을 줄일 수 있다. 전세 계약 시 예상 낙찰가액에서 선순위 채권을 제하면 보호 받을 수 있는 보증금 수준을 가늠할 수 있다.
예를 들어 전세 보증금 2억원, 시세 4억원의 아파트에 낙찰가율 70%를 적용하면 경매 시 2억8000만원에 인수된다. 이때 1억5000만원의 선순위 대출이 있다면 세입자는 1억3000만원을 돌려 받게 된다. 따라서 보호받지 못하는 보증금 7000만원만 보험에 가입하면 2년간 보험료는 약 37만원으로 낮아지면서 보증금 불안을 덜 수 있다.
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