주택금융공사가 판매하는 주택연금은 역모기지의 일종이다. 역모기지는 주택가격과 금리변동, 장수위험과 같은 리스크가 존재한다는 것도 알아둬야 한다. 첫번째 위험은 주택가격 변동 위험이다. 대출잔액이 주택가격을 웃도는 경우다. 현재 예상했던 주택가격보다 미래의 실제 주택가격이 낮아져 역모기지 대출잔액이 주택담보가치를 초과하게 되는 위험이다. 가입자가 받게 되는 연금 수령액은 가입시점의 주택가격을 기준으로 결정되기 때문에 미리 가입한 고객은 오히려 유리하다.
주택담보대출보다 낮은 금리인 주택연금은 일종의 대출 상품으로 가입 기간 중 현금으로 직접 이자를 납부하지는 않지만 받은 금액에 대해 대출 이자가 발생한다.
하지만 일반 대출과 달리 신용도와 관계없이 모든 사람에게 CD(3개월 양도성예금증서)+1.1%의 동일한 금리가 적용된다. 이는 대체로 낮은 수준일 뿐만 아니라 가입자가 은행보다 더 이득인 경우가 많았다.
오래 사는 것 역시 리스크로 여겨진다. 대출을 실행한 시점에 예상했던 수명보다 가입자가 오래 살게되면 연금액을 계속 지급해야 하므로 역모기지 대출잔액이 주택담보가치를 초과하게 된다. 가입자로서는 오래 살수록 받아가는 연금액이 커지는 만큼 장수하면 이득인 셈이다. 종합적으로 살펴본 세가지 리스크는 가입자가 아닌 사업자, 즉 주택금융공사가 떠안게 되는 리스크인 셈이다.
주택금융공사는 이러한 위험을 대비하기 위해 초기보증료와 연보증료를 받고 있다. 초기보증료는 주택가격의 1.5% 수준으로 최초 1회 납부하게 되어 있으며 연 보증료는 연금지급잔액에 대해 매년 0.75%를 받는다. 단, 보증료는 수령하는 연금액에 이미 반영돼 있으므로 가입자가 직접 납입할 필요는 없다.
주택가격의 안정과 하향세가 지속되고 저금리와 고령화 추세가 이어지고 있는 현재 시점은 주택연금 가입자에게 유리한 환경이라고 할 수 있다. 주택가격이 하락하기 전에 가입하면 더 많은 연금을 수령할 수 있기 때문이다. 만일 가입하고 나서 주택가격이 하락하지 않고 되려 상승한다면 계약 종료 시점에서 잔존가치만큼 자녀에게 상속할 수도 있다. 보험사의 한 관계자는"기대수명이 점점 늘어나는 상황을 고려하면건 주택연금은 노후대비 여로모로 도움이 되는 상품이다"며 "중도에 본인이 사망해도 배우자가 그대로 받을 수 있는 만큼 적극 활용할 필요가 있다"고 말했다.
명정선 기자 cecilia1023@etomato.com
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