[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자]임대주택법이 개정되지 않는 한 임대아파트의 분양전환을 투자 기회로 삼기는 어려워 보인다. 하지만 ‘내 집 마련’이라면 좋은 접근법이 될 수 있다.
임대아파트는 서민에게 장기간 주거안정을 보장한다는 취지로 보급돼 무주택자가 아니면 해당 아파트에서 살 수가 없다. 불법 양도나 전대를 막기 위해 거주민의 자격요건도 주기적으로 조사한다.
그렇다고 양도가 불가능한 것은 아니다. 직장 문제로 멀리 이사하는 경우 등 ‘예외적인 임차권 양도조건’을 이유로 임대아파트를 나갈 때 실질적으로 임차권을 양도할 기회가 주어진다. 임대사업자의 동의가 필수이므로 양도인과 양수인이 관련 서류를 준비해 LH를 방문해 처리하면 된다.
처음에 청약할 때처럼 자산, 월수입 등 까다로운 조건은 없는 대신 반드시 세대원 전원이 무주택자여야 한다. 임차한 뒤 타인에게 다시 세를 놓는 ‘전전대’를 하는 경우도 있으나 엄연히 불법이다.
실제 현장에서도 이런 ‘거래’가 이뤄지고 있다. 경기도 성남시 운중동 산운마을 11단지와 12단지는 LH가 공급한 10년 공공임대아파트다. 11단지는 70㎡(전용면적 51㎡), 82㎡(59㎡) 등 504세대, 12단지는 75㎡, 82㎡ 510세대로 구성돼 있다.
이중 11단지 82㎡형의 경우 임대보증금은 6800만원, 월세는 47만원이다. 보증금을 1억원으로 올리면 월세를 27만원으로 낮출 수도 있다. 현지 중개업소에 따르면 이 평형의 프리미엄은 2억~2억1000만원에 형성돼 있다. 즉 여기에 임대보증금을 더한 2억6800만~2억7800만원이 초기 투자금액이 된다. 그리고 나중에 분양전환할 때 LH에서 고지하는 분양가를 납부하면 된다. 분양전환가격이 주변 아파트 시세보다 2억원 이상 싸게 정해질 것이라는 기대감이 호가에 반영된 것이다.
규정은 엄연히 ‘감정평가액’인데 프리미엄이 형성된 데는 이유가 있다. 먼저 판교 민영 임대아파트의 사례다. 5년이 지나 이미 분양전환한 세대가 많다.
A중개업소 대표는 “원마을7단지의 경우 지금까지 세 번에 걸쳐 3분의 2 정도가 분양전환됐는데 가장 최근에 비슷한 평형대의 분양전환가가 5억2000만원 정도였다”고 말했다. 현재 해당 평형대의 정상 매매가는 약 7억5000만원. 분양전환가 5억2000만원에 프리미엄 2억원을 더하면 얼추 시세와 비슷해진다.
또 다른 근거는 국토교통부가 2014년 8월 14일 임대아파트의 분양전환가 산정에 관해 발표한 정책브리핑이다. 국토부는 여기에서 “감정평가를 하는 경우에도 시세를 그대로 반영하는 것이 아니고 원가요소 등을 종합적으로 감안해 산정하고 있다”고 밝혔다.
법원도 비슷한 주문을 했다. 판교 주민들은 LH를 상대로 ‘표준임대차계약서(약관) 일부조항 무효 확인’ 소송을 제기했다가 대법원에서 패소했지만, 2010년 4월 고등법원 판결문에는 원가 등을 고려해 감정평가할 것을 주문한 내용이 실렸다.
B중개업소 관계자는 “산운8단지 부영아파트는 아직 한 채도 분양되지 않았는데, 솔직히 회장 구속이 이 지역 분양전환가 산정에 영향을 주지 않을까하는 기대감도 없지 않다”고 귀띔했다.
그렇다고 분양전환가가 싸게 책정될 것이라고 기대하기는 어렵다. 차익을 목적으로 한다면 낭패를 볼 수 있다. 다만 실수요자라면 나쁘지 않다. 특히 판교 아파트는 최근 시세 급등 이후 매물이 사라진 상태다. 임대아파트를 활용하면 이런 곳에 적당한 가격으로 1~2년 먼저 내 집을 점찍어 놓을 수 있다.
사진 왼쪽부터 판교 산운11단지(공공임대), 산운9단지(민영임대), 산운8단지(민영임대). 산운11단지 휴먼시아 아파트는 내년 9월부터 분양전환을 시작할 예정이다. 9단지 대방노블랜드는 이미 상당 세대가 분양을 받았으며, 8단지 부영사랑으로는 민영임에도 아직 분양전환을 시작하지 않았다. 모두 월판선 서판교역 예정지 부근에 위치해 역세권 아파트로 평가된다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지