(상반기 청약지도)부동산 침체됐어도 신규분양 '죽지 않아'
강남 재건축 줄줄이 대기…규제탓, 1순위로 고려할 건 '자금 여력'
입력 : 2019-01-30 00:00:00 수정 : 2019-01-30 07:35:29
[뉴스토마토 김보선 기자] 올해 부동산 시장에 대해 규제와 침체를 얘기하는 목소리가 크다. 실수요자들을 위한 방향으로 청약제도가 개편됐고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되면서 아파트 분양시장의 분위기가 한풀 더 꺾일 것이란 전망이 나오는 것이다.
 
그러나 이런 분위기는 오히려 입지 선호도가 뚜렷한 지역에서 나오는 분양의 청약 열기를 더 부추기는 요인으로 작용할 수도 있다. 청약제도가 무주택 실수요자에게 기회를 확대하는 방향으로 가닥을 잡으면서 내 집 마련을 계획한 이들에게는 어느 때보다 좋은 기회가 열렸다는 평가도 나온다. 특히 '당첨은 곧 프리미엄'이라는 서울 강남권에서 대규모 재건축 분양이 줄줄이 대기 중이다. 29일 부동산업계에 따르면, 이를 포함해 올해 전국에서 38만여 가구가 분양에 나설 예정이다. 
 
실제 신규 분양에 대한 기대감은 여전하다. 부동산114가 '올해 상반기 부동산 시장에서 가장 유망할 것으로 예상되는 상품'에 대해 설문조사를 벌인 결과 응답자 623명 중 26.5%는 '아파트'를 첫 손에 꼽았다. 이어 '분양·청약'이 20.9%로 2위, '재건축·재개발'이 13.0%로 3위에 올랐다. 
 
김은진 부동산114 팀장은 "민간분양 시장의 분양가가 시세 대비 높을 경우 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 되지 않는 등 간접적으로 분양가 규제가 이뤄지고 있어 분양가격은 여전히 매력적"이라고 말했다. 김 팀장은 "지난해 분양가 규제가 강화되기 전에는 시장상황에 따라 분위기가 좋으면 분양가도 공격적으로 책정됐지만, 지금은 정책적 변수가 크게 작용하는 분위기"라고 진단했다. 
 
 
 
강남·서초 '로또청약' 열풍 잇나…여의도·청량리도 주목
 
상반기 서울에서는 '로또단지'로 불리는 강남구에서 3곳의 아파트 분양이 이뤄질 예정이다. 특히 절대적 존재감을 뽐내는 강남 재건축 단지 분양이 대기 중이다. 
 
강남 재건축의 스타트는 4월 분양 예정인 역삼동 '개나리4차'가 될 전망이다. 현대산업개발이 5개동, 499가구 규모로 재건축을 예고했다. 지하철 2호선 역삼역, 2호선과 분당선이 만나는 선릉역 사이에 있어 강남 한복판이라는 뛰어난 입지를 자랑한다. 
 
이어 5월 분양을 앞둔 삼성동 '래미안삼성동상아2차'는 679가구 규모다. 이중 조합원 물량을 뺀 115가구가 일반에 분양된다. 지하철 7호선 청담역, 9호선 삼성중앙역뿐 아니라 7호선과 신분당선 환승역인 강남구청역이 가깝다. 언주중학교, 경기고등학교 인근이며 단지에서 코엑스몰, 현대백화점 무역센터점(면세점) 등으로 접근도 용이하다. 
 
6월에는 3343가구 대단지인 개포주공4단지를 재건축하는 '개포그랑자이' 청약이 예정돼 있어 관심이 뜨겁다. 단지는 크지만 일반분양은 239가구에 불과해 치열한 경쟁이 예상된다. 분당선 개포동역과 대모산입구역이 도보권이다. 개포초, 개원중, 경기여고, 단국사대부고, 중앙사대부고 등의 학군을 갖췄다. 지난해 초 근처에서 분양한 '디에이치자이 개포'는 25대 1의 경쟁률을 기록했다. 
 
서초구에서는 4월 서초동 '서초그랑자이'에 관심이 집중될 전망이다. 무지개아파트를 재건축하는 곳으로, 강남역과 양재역 사이의 입지를 자랑한다. 총 1446가구 중 215가구가 일반분양으로 잡혀 있다. 인근에서 지난해 11월에 분양한 '래미안리더스원'의 분양가격은 3.3㎡당 평균 4489만원이었다. 
 
송파구에서는 장지동 '위례신도시리슈빌'이 499가구 분양에 나선다. 위례신도시 북부에 들어서는 '위례포레자이'는 올해 초 분양에서 1순위 평균 130대 1의 경쟁률을 기록했다. 위례신도시 행정구역은 서울 송파구, 경기도 성남시와 하남시로 분리되는데, '위례신도시리슈빌'은 송파구에 속한다. 
 
영등포구에서는 여의도에 대한 관심이 뜨겁다. 오는 5월 옛 여의도 MBC 사옥에 지어지는 '여의도MBC주상복합'이 분양을 앞두고 있는 것. 오랫동안 새로운 주택공급이 없던 여의도에 총 454가구로 나온다는 점에서 어느 정도 수요가 몰릴 지 관심받고 있다.
 
강북권에서는 최근 잇따라 신규 분양이 이어지고 있는 청량리 일대에 훈풍이 불 예정이다. 동대문구 전농동 '청량리역롯데캐슬'이 상반기 중 분양을 계획하고 있다. 총 1425가구 중 1253가구가 일반에 공개된다. 1월 초 동대문구 용두5구역을 재개발한 'e편한세상 청계 센트럴포레'가 823가구 중 403가구를 일반분양할 당시 1순위 청약경쟁률은 33대 1을 기록했다. 
 
경기, 과천·고양·남양주시 분양 대기 
 
경기도에서는 과천시에 2099가구 대단지로 들어서는 '과천주공6단지'가 주목받을 것으로 예상된다. GS건설이 4월 분양을 앞두고 있으며, 794가구가 일반분양된다. 과천시 별양동 52번지 일대로, 지하철 4호선 과천역, 과천IC, 양재IC, 우면산터널 등이 가깝다. 
 
광명시에도 광명철산주공7단지를 재건축한 1310가구가 공급된다. 롯데건설과 SK건설이 조합원 물량을 제외한 697가구를 3월 분양할 예정이다. 지하철 7호선 철산역을 걸어서 이용할 수 있으며, 단지 주변에 광명시청과 광명중학교가 있다.   
 
고양시 일산동 'e편한세상일산어반스카이' 역시 3월 분양을 앞두고 있다. 경의선 일산역 앞 구도심을 재개발한 물량으로 총 777가구가 공급된다. 
 
또 남양주시에서는 진전읍 '남양주더샵퍼스트시티'(1153가구)가 2월, 수원시에서는 망포동 '수원영통아이파크캐슬망포2차'(1815가구)가 2월에 각각 분양을 진행한다. 
 
청약제도 개편, 무주택자 기회 잡자 
 
이처럼 주요 단지별 분양시기는 미리 공개되기 때문에 청약을 희망하는 수요자들은 주택형에 맞는 예치금을 미리 맞춰 놓고 계획을 구체화해야 한다. 여기에 최근 분양시장이 무주택자 중심으로 바뀌는 분위기인 만큼 내 집 마련의 기회를 노려볼 만하다. 
 
다만, 분양가가 매력적이라고 해도 아파트 가격 자체가 워낙 오른 터라 자금 여력을 최우선적으로 고려해야 한다. 김은진 팀장은 "중도금 대출이 까다로워졌다. 9억원 이상은 중도금 대출이 안 되는데, 강남권 주요 물건은 대부분 9억 이상"이라며 "실수요자에게 어느 때보다 당첨 기회가 높아진 것은 맞는데 자금은 확실히 준비해둬야 하는 상황"이라고 말했다. 
 
실수요자라면 '조정대상지역', '투기과열지구', '투기지구'에 지정되지 않은 '비조정지역'을 노리는 것도 당첨을 높이는 방법이 될 수 있다. 비조정지역의 경우 청약통장 가입기간이 1년만 돼도 1순위 통장조건(규제지역은 2년)이 된다. 청약횟수나 재당첨 제한이 없다. 
 
투기지역이나 투기과열지구에 묵이면 대출에 필요한 주택담보대출(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 40% 한도로 적용되고, 청약 1순위 자격도 강화된다. 현재 서울 전역, 경기 과천·성남시 분당구·광명·하남, 세종시, 대구시 수성구가 이에 해당한다. 조정지역에 지정되면 LTV, DTI 비율이 각각 60%, 50%로 제한된다. 
 
이뿐 아니라 비조정지역의 경우 주택을 분양받은 후 6개월 뒤부터 분양권을 팔 수 있지만, 조정지역에서 당첨됐을 경우 전매제한기간이 소유권 이전등기 시까지로 제한된다. 공공택지에 분양되는 분양가상한제 적용주택의 경우 최대 8년까지 전매를 제한한다. 
 
부동산정보업체 리얼투데이 관계자는 "무주택자라면 입지가 우수한 곳의 아파트를 적극적으로 공략해볼 필요가 있다"며 "이때 강화된 전매제한을 염두에 두고 자금계획도 미리 생각해 놓는 게 좋다"고 조언했다. 
 
김보선 기자 kbs7262@etomato.com
 

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  • 김보선

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