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최용민 산업2부 기자
“공인중개사를 돌아다니면 급매물 몇 개 나온 거 말고는 매물도 없고, 거래도 거의 이뤄지지 않고 있는 것 같은데 실제 집값이 하락했다고 평가할 수 있을까요?”
얼마 전 식사 자리에서 이야기를 나누던 부동산 업계 관계자가 물어본 말이다. 그 말이 나오기 직전 우리는 여러 리서치센터에서 발표한 집값 하락 동향에 대해 이야기를 나누고 있었다. 그러던 중 그 관계자가 자세를 고쳐 앉으며 넌지시 이 질문을 던졌다. 맞다. 거래가 줄고 있는데 집주인이 급하게 팔아버린 매물 가격을 현재 시세라고 단정 지을 수는 없다. 적어도 거래가 평년 수준으로 이뤄지는 가운데 그 평균 가격을 시세라고 말할 수 있을 것이다.
실제 지난해 9·13 부동산 대책 발표 이후 10월부터 서울 및 경기도 지역 아파트 거래건수가 하락하기 시작했다. 올해 들어 거래건수 하락은 더욱 심각한 수준이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울지역 아파트 거래건수는 1879건을 기록했다. 전년 동월 대비 5분의 1로 줄었다. 특히 2월 거래건수는 13일 기준 409건을 기록해 하루 평균 35건을 넘지 못하고 있다. 여기에 경기도부동산포털에 따르면 지난 1월 경기도 지역 아파트 매매건수도 7704건을 기록해 전년 동기보다 32% 가량 줄었고, 2월 거래건수도 1670건을 기록해 저조한 상황이다.
이는 대부분 집주인이 집을 내놓지 않고 있기 때문이다. 심리적 마지노선 가격 이하로 집을 팔지 않겠다는 의지다. 거래건수 하락 원인으로 집을 사려는 수요가 감소한 탓도 있지만, 호가가 크게 떨어지면 수요는 얼마든지 살아날 수 있다. 문제는 집주인이 집을 내놓느냐의 여부다. 지금은 매물이 잠겨 있는 상태로 집값 하락 국면이 아니라 조정 국면으로 평가할 수 있다. 관망세가 짙어지고 있는 것이다. 이 말은 어떤 조건에 의해서 집값이 다시 오를 수도 있고, 더 내려 갈수도 있다는 말이다. 문재인정부에게 이 시기가 무엇보다 중요한 이유다.
정부가 원하는 것은 부동산 시장 안정화다. 조정 국면에서 바로 하락 국면으로 진입하길 원하고 있다. 그렇다면 매물이 잠겨 있는 상황에서 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 무엇을 해야 되는지 해답을 찾아야 한다. 정부는 그동안 부동산 시장 안정화를 위해 돈줄을 막아 수요를 차단하고, 보유세를 높여 다주택자의 매매를 유도했다. 그러나 그 결과는 매물 잠김 현상으로 나타났다. 그나마 불필요하게 집을 사려는 수요는 차단했지만, 불필요하게 집을 가지고 있는 사람들이 집을 팔 수 있게 하지는 못하고 있다. 보유세를 아무리 높여봐야 시세 차익에 비할 바가 아니다. 버틸 수 있을 때까지 버티겠다는 말이다.
이제는 퇴로를 열어줘야 된다. 보유세를 높였으면 거래세는 낮춰주는 것이 맞다. 정부의 정책 방향이 다주택자 시세 차익에 방점이 찍힌 것이 아니라면 말이다. 중요한 것은 필요 이상 집을 소유하고 있는 다주택자들이 집을 내놓는 것 아닌가. 그래야 수요자 우위 시장이 형성되면서 정부가 원하는 집값 하락을 이끌 수 있다. 주택 공급이 부족한 게 아니라 다주택자가 너무 많은 주택을 소유하고 있는 것이 우리나라 부동산 시장의 가장 큰 문제라는 것은 모두가 알고 있는 사실이다. ‘보유세는 높이고, 거래세는 낮춰라’는 말은 부동산 시장 안정화를 위해 세계적으로 통용되는 정책 방향이다. 여기에 대출 금리까지 높인다면 다주택자들이 매물을 쏟아내는 것은 시간문제다.
최용민 산업2부 기자
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