부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실, 자잿값 상승, 부실시공 등 건설업계를 향한 비바람이 거세게 불고 있는데요. 주택 공급에도 적신호가 켜졌습니다.
주택 공급 선행지표인 건축 인허가와 착공, 분양 등 관련 지표가 일제히 하락했기 때문인데요. 올해 상반기 전국 주택 인허가 물량은 18만9123가구, 착공 실적은 9만2490가구입니다. 작년 상반기와 비교해 27%, 50% 감소했죠.
일반적으로 인허가 이후 착공과 분양, 준공까지 걸리는 기간이 5년에서 7년 사이인데요. 이 기간에 사업이 무산되는 경우, 즉 인허가 이후 착공도 못 한 사업장, 착공은 했는데 준공까지 못 간 사업장도 다수 나옵니다.
국토교통부에 따르면 작년 1분기 기준 평균적으로 인허가 물량의 19% 정도가 준공 단계까지 도달하지 못했습니다. 올 상반기 인허가 물량인 19만 가구가 5년 후에는 15만 가구 정도로 줄어든다고 봐야죠.
업계에선 연간 전국에 신규 수요가 45만~50만 가구 정도 된다고 봅니다. 수도권만 봤을 때는 13만 가구 수준입니다. 인허가, 착공 모두 턱없이 모자란 셈이죠.
사실 공급부족은 올해도 예외가 아닙니다. 올 상반기 전국에 6만7천 가구 정도가 분양됐는데요. 작년과 비교해선 43% 감소한 수치입니다. 통상 하반기 계획된 물량이 내년으로 넘어가는 경우가 많아 올 한 해 분양 물량이 15만 가구를 넘기진 못할 것으로 보입니다.
공급 부족을 해결할 수 있는 규제 완화도 지지부진한 상황입니다. 정부가 지난해 9월 발표한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 토대로 마련된 재건축초과이익환수법 개정안은 지난 6월 국회 국토교통소위원회를 끝으로 논의가 중단됐습니다.
분양가상한제 주택 등에 적용되고 있는 실거주 의무를 폐지하는 내용의 주택법 개정안도 지난 5월 소위 상정 이후 다시 거론되지 않고 있죠.
윤석열 정부 출범 이후 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 사업을 서둘러 진행했던 재개발·재건축 추진위·조합들도 공사비 증가 등의 문제로 난항을 겪고 있습니다.
상황이 이렇다 보니 서울과 수도권 일부 지역은 집값이 다시 불안해질 조짐입니다. 서울 강남권에선 신고가 거래 사례가 여럿 나올 만큼 열기가 뜨겁고 아파트 분양·입주권 거래도 크게 늘었습니다.
주택금융연구원의 '2023년 상반기 주택시장 분석 및 향후 전망' 보고서를 보면 수도권 실거래가는 지난 한 해 수도권은 22.6%, 지방은 10.7% 하락했는데 올해 상반기엔 4.2%, 0.4% 각각 올랐습니다. 집값 바닥론도 솔솔 다시 나오고 있죠.
이에 따라 정부는 수요 심리가 자극되지 않도록 공공분양 등 공급 정책을 통한 부동산 시장 안정에 하반기 무게를 둔다고 밝혔는데요. 그러나 LH의 철근 누락 사태 이후 정부가 주도하는 공공분양 일정도 차질이 빚어지는 게 현실입니다.
착공과 준공·입주는 주택시장을 가늠할 수 있는 중요한 지표입니다. 주택 공급 부족은 청년·서민층의 주거안정과 매우 밀접한 연관이 있어 안정적 공급을 위한 획기적 방안이 필요해 보입니다.
강영관 산업2부장
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