1주택자 공시가 14억, 종부세 '0원'…오늘부터 생활안정 주담대 '2억'

1세대 1주택 기본공제는 11억→14억→12억원부부공동 기본공제는 12억→18억원1일부터 생애최초 주택구매자 LTV 상한 80%로 완화생활안정자금 목적 주담대 한도, 연 1억→ 2억원 상향

[뉴스토마토 김충범 기자] 작년 종합부동산세(종부세) 123만원을 부과한 공시가격 14억원(시가 18억6000만원) 상당 주택 보유 1세대 1주택자는 올해 종부세를 내지 않아도 된다. 특히 내년부터는 지난해 123만원보다 더 낮아진 50만원만 내면 된다.

 

이는 정부가 제시한 세제개편안이 국회에서 관철될 경우 부부공동명의 1주택자의 종부세 부과 기준선이 시가 22억원 선까지 올라가는 데 따른 것이다. 반면 같은 주택의 부부공동명의 1주택자는 지난해 66만원, 올해 48만원을 부과하고 내년에는 종부세를 부과하지 않는다.

 

또 생애최초 주택구매자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 상한도 지역과 주택가격에 상관없이 80%까지 가능하다. 대출한도는 최대 6억원으로 늘었다. 보유 중인 주택을 담보로 취급하는 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도는 연 1억원에서 2억원으로 상향됐다.

 

1일 정부 당국에 따르면 '2022년 세제개편안'에 담긴 부부공동명의 1주택자의 내년 종부세 기본공제는 공시가격 18억원이다. 종부세 기본공제가 현행 6억원에서 9억원으로 상향되면서 부부공동명의 1주택자의 기본공제가 12억원에서 18억원으로 오르는 것이다.

 

가격 구간별 공시가 현실화율에 따라 시가를 살펴보면 종부세를 내기 시작하는 기준선이 올해 시가 16억원(공시가 12억원: 공시가 현실화율 75.1%)에서 내년에는 22억2000만원(공시가 18억원: 현실화율 81.2%)으로 상향 조정된다.

 

올해 공동주택 공시가격 기준으로 보면 공시가 12억원은 전체 주택 중 상위 2.6%, 공시가 18억원은 상위 1%에 해당한다. 부부공동명의 기준으로는 상위 1%에 해당하는 주택 보유자만 종부세를 부과하는 셈이다.

 

정부는 올해 세제개편안을 통해 1세대 1주택 단독명의자의 내년 종부세 기본공제를 12억원(시가 16억원: 현실화율 75.1%)으로 설정한 바 있다. 이는 현행 기본공제 11억원(시가 14억6000만원: 현실화율 75.1%)에 1억원을 더한 것이다.

 

그러나 올해에 한해 올해 공시가 대신 2021년이나 2020년 공시가를 적용하려던 계획이 어긋나면서, 올해는 한시적으로 기본공제를 14억원(시가 18억6000만원)으로 올린다.

 

종합하면 현행 종부세법은 1세대 1주택 단독명의자의 종부세 기본공제액을 11억원으로 설정하고 있는데 올해에 한해 기본공제를 14억원으로 적용하고 내년에는 12억원으로 조정하는 것이다.

 

종부세 공정시장가액비율 조정도 종부세 결정세액의 변수로 작용할 전망이다. 정부는 지난해 95%였던 공정시장가액 비율을 올해에 한해 60%로 내린 후 내년에 다시 80% 안팎으로 되돌릴 전망이다.

 

이렇게 되면 1세대 1주택 단독명의자의 종부세는 작년에서 올해로 가면서 크게 낮아졌다가 내년에 소폭 증가하는 흐름을 그리게 된다. 반면 부부공동명의 1주택자는 작년과 올해, 내년으로 진행되면서 우하향 흐름을 보일 전망이다.

 

부동산 세금계산 서비스 셀리몬(Sellymon)의 종부세 시뮬레이션 결과에 따르면 공시가 14억원의 1세대 1주택 단독명의자는 지난해 종부세를 123만1000원 냈지만 올해는 종부세를 내지 않는다. 다만 내년에는 49만9000원을 내야 한다.

 

그러나 공시가 14억원을 소유한 부부는 지난해 종부세 65만7000원을 냈지만, 올해는 47만5천원을 내고 내년에는 종부세를 내지 않는 것으로 파악됐다.

 

아울러 생애최초 주택구매자 LTV 상한은 80%로 완화된다. 현재 생애최초 주택구매자는 투기·투기과열지구(주택가격 9억원 이하)에서 LTV 50~60%, 조정대상지역(주택가격 8억원 이하)에서 60~70%가 적용된다. 대출한도는 최대 4억원이다.

 

다만 다음 달 1일부터 생애최초 주택구매자는 주택 소재지역과 주택가격에 상관없이 LTV 상한 80%가 적용된다. 대출한도는 최대 6억원으로 늘어난다.

 

규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입해야 하는 의무도 완화된다. 현재 규제지역 내 주택구입 목적 주담대를 받을 경우 6개월 내 기존주택 처분(기존 1주택자 대상) 및 신규주택 전입 의무가 부과된다. 그러나 앞으론 기존주택 처분기한은 6개월에서 2년으로 완화되고, 신규주택 전입 의무는 폐지된다.

 

이는 시행일 이후 주담대 약정 체결 차주부터 적용된다. 다만 시행일 이전 중도금 대출시 신규주택 준공 이후 소유권 이전 등기일로부터 6개월 내 기존주택 처분 약정을 체결했고, 시행일 이후 잔금대출 약정을 새로 체결하는 경우엔 완화된 규제가 적용된다.

 

보유 중인 주택을 담보로 취급하는 생활안정자금 목적 주담대 한도도 연 1억원에서 2억원으로 완화된다.

 

이 밖에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이 배제되는 긴급생계용도 주담대 한도도 확대된다. 현재는 긴급생계용도 주담대의 경우 개별 대출기관의 여신심사위 승인 아래 1억원 한도로 DSR 적용에서 제외가 가능하지만, 이 한도가 1억5000만원으로 늘어나는 것이다.

 

1일 작년 종합부동산세(종부세) 123만원을 부과한 공시가격 14억원(시가 18억6000만원) 상당 주택 보유 1세대 1주택자는 올해는 종부세를 전혀 내지 않고 내년에 50만원을 내는 것으로 나타났다. 사진은 서울 중구 남산공원에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. (사진=뉴시스)

 

 

김충범 기자 [e-mail]

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