똘똘한 한 채 겨눈다…초고가 증세에 장특공제 역진성 손질

초고가 1주택에도 과세 '강화'장특공제도 한도 신설 '개편'

[뉴스토마토 박주용 기자] 다음 달 초 발표가 예상되는 세제 개편안의 핵심은 이른바 '똘똘한 한 채'로 불리는 초고가 주택에 대한 규제 강화입니다. 다주택자뿐 아니라 초고가 1주택자까지 세 부담 조정 대상으로 포함해 실거주 중심의 과세 체계로 전환하겠다는 취지입니다. 초고가 주택을 대상으로 종합부동산세(종부세) 부담을 높이는 '핀셋 증세' 방식이 활용될 것으로 보입니다. 또 1주택자에게 적용되는 양도소득세(양도세) 장기보유특별공제(장특공제)에 대해서도 한도를 신설해 공제 혜택이 오히려 초고가 주택에 집중되는 역진성 문제를 손질하는 데 나설 전망입니다.

 

(그래픽=뉴스토마토)

 

주택가액 기준 과세체계 '개편'…초고가 주택에 종부세 '더 부과'

 

28일 정부와 업계에 따르면, 다음 달 발표되는 '2027년도 세제 개편안'에 이런 내용이 포함될 것으로 전망됩니다. 우선 정부는 주택 가격 수준과 실거주 여부 등을 종합적으로 반영해 보유세 부담을 차등화 하는 방안을 검토 중에 있습니다. 특히 고가 1주택이라도 투자 목적이 강하거나 장기간 비거주 상태인 경우에는 세 부담을 강화하는 방향이 유력하게 거론됩니다. 그동안 서울의 수십억 원대 초고가 주택을 1채 보유한 경우 장기간 보유 시 세 부담이 크게 낮아지는 현행 세제 구조에 대해 형평성 논란이 꾸준히 제기돼 왔습니다.

 

이에 정부 안팎에서는 초고가 주택 기준을 시가 30억~50억원으로 설정하는 방안이 거론됩니다. 이를 기준으로 새로운 과세표준 구간과 세율을 마련할 것으로 보입니다.

 

정부는 또 초고가 주택의 종부세를 강화하는 대신 1가구 1주택자 기본공제액을 12억원에서 15억원 수준으로 상향하는 방안을 고려하고 있습니다. 2023년 현행 기준이 적용된 이후 서울 아파트 평균 가격이 급등해 과세 대상이 중산층으로 넓어졌기 때문입니다.

 

또 과세 기준을 '주택 수'에서 '주택 가액'으로 바꾸는 방안도 부상하고 있습니다. 현재 2주택 이하에는 '0.5∼2.7%', 3주택 이상에는 '0.5∼5.0%' 중과세율을 적용하는데, 50억원짜리 주택 한 채보다 10억원짜리 주택 세 채의 세 부담이 더 무거워지는 것이 문제점으로 제기됐습니다. 세금 부과를 주택 가액 기준으로 전환하게 되면 지방의 소형 주택 보유자에게 과도한 세금이 부과되고 수도권 초고가 1주택에 혜택이 돌아가던 형평성 불균형을 해소할 수 있을 것으로 보입니다.

 

공정시장가액 비율조정 가능성도 있습니다. 종부세는 공시가격에서 기본공제 9억원(1주택자는 12억원)을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱해 계산하는데요. 현행 공정시장가액비율은 60%인 상황에서, 이를 조금만 올려도 종부세액이 늘어나는 구조입니다.

 

김윤덕(가운데) 국토교통부 장관이 28일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 국무회의에 참석하고 있다. (사진=뉴시스)

 

장특공제, 실거주 중심 재설계…초고가 주택 보유자 세 부담↑

 

부동산 양도세의 경우, 장특공제가 개편 대상입니다. 이번 개편의 핵심은 초고가 주택 보유자에게 비대하게 적용됐던 장특공제 혜택을 겨냥하고 있는데요. 현행 제도는 실거래가 12억원을 초과하는 '1가구 1주택자'가 10년 이상 거주할 경우 보유 기간(최대 40%)과 거주 기간(최대 40%)을 합산해 양도차익의 최대 80%까지 공제해 주고 있습니다.

 

그러나 양도차익에 비율을 곱하는 방식의 특성상 차익이 클수록 공제액이 상당히 늘어나는 역진성 문제가 제기되고 있는데요. 이와 관련해 임광현 국세청장은 지난 26일 페이스북에서 "강남구 주택 한 채를 양도하고 장특공제로 200억원이 넘는 금액을 공제받은 경우도 있다"며 "가히 역진성의 끝판왕"이라고 지적한 바 있습니다.

 

이에 정부는 보유 기간에 따른 공제를 없애거나 대폭 축소하고 거주 기간 공제에 일정 부분 금액의 한도(상한)를 두는 방안을 검토 중입니다. 이와 함께 초고가 주택에는 비과세(양도가액 12억원까지) 기준을 강화하거나 비과세와 장특공제를 중복 적용하지 않는 방안도 거론되는 것으로 알려졌습니다. 개편이 확정되면 실거주 없이 보유만 했던 초고가 주택 보유자의 세 부담이 대폭 늘어날 것으로 전망됩니다.

 

양도세를 놓고는 1주택자 감면 혜택을 제한해야 한다는 방안도 나올 것으로 예상됩니다. 실제 지난 23일 이 대통령 주재 부동산 정책 토론회에서 양도세 감면 혜택을 생애 1회로 제한해야 한다는 이광수 광수네복덕방 대표의 의견에 대해 이 대통령은 "매우 일리 있는 지적"이라고 답한 바 있습니다.

 

또 보유세 강화에 따른 매물 잠김을 막기 위해 다주택자의 양도세 부담을 한시적으로 완화하는 방안을 검토 중입니다. 세율 인상과 함께 일정 기간 유예를 부여해 다주택자 매각을 유도하는 방안도 거론됩니다. 고령 은퇴자와 지방 이주자를 대상으로 양도세 감면 등 매각 인센티브를 제공하는 카드도 언급됩니다.

 

박주용 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 최신형 정치정책부장이 최종 확인·수정했습니다.