[뉴스토마토 신익환기자] 지난해 국내외 경기침체가 지속되면서 건설·부동산시장은 그야말로 침체일로를 걸었다.
특히 굴지의 중견 건설업체들이 유동성 위기로 잇따라 법정관리와 워크아웃에 돌입하면서 시장은 급속도로 얼어 붙었다.
올해도 사정은 별반 다르지 않을 것으로 보인다. 전문가들은 새 먹거리 창출을 위한 업계의 투자는 소폭 증가하겠지만 전체적인 수주 물량이 감소하면서 유동성 위기는 여전할 것으로 전망하고 있다.
주택 매매시장은 국내외 경제회복이 변수다. 수도권은 공급물량이 줄지 않아 약보합세가 예상된다. 단 경기가 회복될 경우 상저하고의 흐름이 예상된다.
전세시장은 수도권 아파트 입주물량은 감소하는 반면 전국적으로 도시형 생활주택 등 소형주택 입주가 증가하면서 지난해(3.8%)와 비슷한 수준의 가격 상승이 예상된다.
◇건설시장, 수주는 감소..투자는 전년比 1.6%↑
건설산업연구원에 따르면 올해 국내 건설수주는 지난해와 비교해 0.8% 감소한 110조3000억원에 그칠 것으로 예상된다.
<자료제공: 건설산업연구원>
발주 부문별로 공공수주는 지난해 보다 3.7% 증가할 전망이다. 하지만 글로벌 금융위기 이후 2010년~2011년 사이 빠른 회복세를 보이다 지난해부터 둔화된 민간수주는 대내외 경제 불확실성 증가 등으로 2.9% 감소하며 올해까지 부진한 모습을 이어갈 전망이다.
공종별로 토목수주는 공공 토목수주가 다소 증가하겠지만 지난 2년간 증가세를 보인 민간 플랜트 발주물량이 감소하면서 전체적으로 0.8% 증가에 그칠 것으로 보인다.
주택수주는 수도권의 주택수주가 기저효과와 과다한 착공대기 사업의 밀어내기로 소폭이나마 증가하겠지만 지방의 주택수주와 도시형생활주택 수주 감소가 예상돼 전체적으로 전년비 0.8% 증가에 그치며 부진할 전망이다.
비주거 건축수주는 대내외 경제 불확실성 지속 영향으로 민간 비주거 건축수주의 감소가 예상된다. 공공부문도 지방이전 공공기관 신청사 및 군시설 발주가 이어지겠지만 지난해에 비해서는 발주물량이 다소 줄어 전체적으로 4.7% 감소가 예상된다.
건설투자는 정부 SOC 예산 증가 영향으로 토목투자가 소폭 증가하고, 주택투자도 소폭이나마 회복되기 시작해 1.6% 증가치를 기록할 것으로 보인다.
토목투자는 지난 2011년 이후 발주 호조세를 보였던 민간부문의 플랜트 공사가 올해에도 기성으로 인식됨에 따라 전년대비 증가할 것으로 보인다.
주거용 건축투자(주택투자)는 올 들어 착공면적의 회복세에도 불구하고 미분양 물량 적체, 주택 거래량 감소 등의 영향으로 감소세가 지속됐으나 ▲착공 사업장의 기성진척 ▲9.10대책에 따른 올해 4분기 미분양 일부 축소 ▲기저효과 등의 영향으로 회복세로 전환될 전망이다.
비주거용 건축투자는 민간부문에서 투자가 위축될 것으로 예상되지만, 지방 이전 공공기관 신청사건립공사, 미군기지 이전 관련 공사 등의 영향으로 공공부문이 양호해 감소폭은 크지 않을 것으로 보인다.
◇업계 유동성 위기 지속..정부, 추가대책 절실
올해 건설투자는 정부 SOC 예산 증가와 기저효과로 소폭 회복세를 보이겠지만 이후 건설투자가 정상적인 회복 국면을 이어가기 위해서는 단기적으로 수도권 주택건설경기의 조기 회복이 필요하다.
중기적으로는 공공투자 재정의 한계에 대응해 실질적인 민간투자 활성화 방안 마련이 요구된다.
또 수도권에는 올해에도 도시형생활주택 등 소규모 주택을 제외한 주택의 입주부족 문제가 지속될 전망이다.
하지만 수도권 미착공택지 적체 현상이 지속돼 주택건설사, 금융기관, 한국토지주택공사(LH) 등의 부실 요인으로 작용할 전망이다.
이에 따라 ▲수도권 보금자리주택 공급물량 조정 ▲민간 기업형 임대사업자 육성 ▲생애최초 구입자금 지원 상시화 및 금리하향 조정 ▲수도권 노후 주택 정비사업 및 리모델링 활성화 등의 조치를 통해 주택수주와 투자 침체 장기화에 대응 해야한다는 게 업계의 판단이다.
이홍일 건설산업연구원 연구위원은 "올해도 주택건설경기 침체 상황이 개선되기 어려운 상황에서 건설업체의 유동성 위기는 계속될 것"이라며 "위기가 확산되는 것을 막기 위해 정부차원의 추가 대책이 필요하다"고 말했다.
이어 이 연구위원은 "부실기업 미착공택지의 캠코 등을 통한 인수 및 구조조정 확대, 건설사 지급보증에 기반한 PF대출 구조에 대한 근본적 개선 등이 필요하다"고 강조했다.
◇주택·부동산시장, 경제회복에 따라 '상저하고' 예상
올해 수도권 주택시장은 가격에 비탄력적인 공급물량 지속과 금융관련 부실처리 영향으로 약보합세가 예상된다. 특히 가격 하락에 공급이 지속적으로 증가하고 있어 올해 시장에도 상당한 부담으로 작용할 것으로 보인다.
한 가지 변수는 바로 국내외 경제회복이다. 올해 하반기 들어 거시경제의 회복상황에 따라 '상저하고'의 흐름을 나타낼 수도 있을 전망이다.
지방 주택시장은 호황세가 가파르게 둔화되면서 강보합세를 보일 전망이다. 수도권과 반대로 '상고하저' 그래프를 그릴 것으로 판단된다.
특히 세종시와 혁신도시 등 다수의 공급물량이 예정돼 있는 점도 가격 상승세 둔화에 큰 영향력을 미칠 것으로 판단된다.
다만 수도권 아파트 입주물량 감소세가 지속돼 수도권 아파트를 중심으로 전세가격 불안요인이 존재한다. 또 매매가격 상승세 둔화에 따른 전세 압박 요인도 존재해 수도권 아파트 시장은 올해보다 상승세가 확대될 가능성이 높다.
<자료제공: 건설산업연구원>
전세시장은 수도권의 아파트 입주물량이 감소하지만 전국적으로 도시형 생활주택 등 소형주택의 입주가 증가하면서 4% 상승할 것으로 예상된다.
지난해 크게 증가한 도시형 생활주택 등 소형주택의 인허가 물량을 고려할 때 전체 주택의 입주물량이 풍부해 전반적인 주택 전세가격은 지난해 수준의 상승을 유지할 것으로 판단된다. 특히 지방 아파트 입주물량은 크게 증가해 지방 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 보인다.
한편, 올해 전체 주택의 준공물량은 지난해보다 5만 가구 증가한 40만 가구 수준으로 전망된다. 수도권은 지난해 수준의 준공물량이 예상되며, 지방은 아파트를 중심으로 준공물량이 증가해 전월세 가격 안정에 도움을 줄 것으로 판단된다.
아파트 준공물량은 지난해보다 증가한 19만호 수준이지만 수도권은 감소하고 지방은 증가해 다른 양상을 보일 것으로 전망된다. 특히 수도권의 아파트 임대차시장은 준공물량 감소의 영향을 받을 것으로 보인다.
◇전문가, 부동산시장 회복?.."공급조절 필요"
관련 전문가들은 올해 부동산시장 침체기를 어느정도 벗어나기 위해서는 공급 조절이 가장 중요하다고 입을 모은다.
해외 사례에서 볼 수 있듯 시장회복을 위해서는 선행적으로 공급조절이 필요하나 지금의 우리시장은 오히려 공급이 확대되는 양상을 보이고 있다.
또 최근 전월세 가격상승에 대해서는 금융위기 이후 시행해 온 소형주택 공급 확대 정책이 필요한 상황이라고 설명한다.
부동산 관련 세제 또한 종합적으로 검토할 필요가 있다고 지적한다. 반복적인 취득세 정책 변화로 시장 변동성이 확대됐기 때문.
특히 취득세 뿐만이 아니라 부동산 관련 세제에 대한 보다 폭 넓은 검토가 실행돼야 한다고 강조한다.
가계대출 등의 금융부실과 관련해서는 정부차원의 종합 대책을 통해 시장 불안감을 해소시킬 필요가 있다고 주장한다.
현재 가계부실인 주택관련 대출자의 부실처리에 관한 정책적 논의는 활발하지만 명확한 실행수단에 대한 논의는 진전을 보지 못하고 있는 실정이다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "시장 침체기를 벗어나기 위해선 공급 조절이 반드시 선행돼야 한다"며 "가계대출 문제 해결과 부동산 관련 종합적 검토가 필요하다"고 조언했다.
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