4.1대책 후 청약전략 '다변화'..어떻게 짤까

수도권 민간분양 '마지막 기회'..공공분양 희소성'↑'

[뉴스토마토 최봄이기자] 양도소득세·취득세 감면안 등 4.1부동산대책 후속입법이 마무리되면서 분양시장의 불확실성도 해소되고 있다.

 

그동안 분양을 미뤄왔던 단지들도 하나둘씩 공급 일정을 발표하고 있고 양도세 감면대상이 축소되며 주춤했던 '상반기 분양시장 최대어' 위례신도시, 판교 알파돔시티 등의 공급계획도 모습들 드러냈다.

 

◇청약가점제 축소..유주택자 중대형 아파트 분양 '유리'해져

 

올해 분양시장에서는 4.1대책 발표로 청약제도가 대폭 수정되고 주택공급 방식이 전환됨에 따라 다변화된 청약전략을 꼼꼼히 세울 필요가 있다.

 

우선 청약가점제가 축소돼 1가구1주택자가 85㎡ 이상 중대형 아파트를 분양받는 것이 유리해진다.

 

청약가점제는 부양가족수가 많을수록, 청약통장 가입기간과 무주택기간이 길수록 가점을 부여하는 제도다.

 

무주택 기간(최고 32점), 부양가족 수(최고 35점), 청약통장 가입기간(최고 17점)에 따른 점수를 차등으로 부여해 동일 순위내 경쟁이 있을 경우 높은 점수를 받은 수요자에게 주택을 공급한다. 

 

하지만 이르면 이달 말부터 중대형 아파트 청약은 100% 추첨제로 진행된다. 그동안  85㎡ 초과 주택은 전체 가구의 절반에 가점제를 적용했었다. 85㎡ 이하 중소형도 가점제 적용대상이 기존 75%에서 40%로 축소된다.  특히, 다주택자에게도 가점제 청약 1순위 자격이 부요된다.

 

청약경쟁률이 수십대 일에 달했던 과거와 달리 청약통장의 희소성이 사라져 제도 손질이 불가피하다는 것인데, 제도가 개정되면 새집 갈아타기 수요자나 다주택 투자자들의 수요를 끌어들이는 효과가 있을 것으로 기대된다.

 

◇견본주택 아파트 단지 모형 모습(뉴스토마토 자료사진)

 

◇4.1대책 주택공급 기조 변화..임대주택 확대, 분양시장 양극화

 

4.1대책에 따른 주택공급 변화도 분양시장에 영향을 미칠 것으로 전망된다. 우선 보금자리주택 등 공공분양 물량은 크게 줄고 행복주택 등 임대주택 공급이 확대된다. 민간분양시장도 전반적인 주택경기 침체와 미분양 우려로 침체된 가운데 입지·개발호재에 따른 양극화가 심화되고 있다.

 

이에 따라 청약저축 1500만원 이상 가입자들은 입지가 좋은 신규 분양 단지를 중심으로 새아파트 갈아타기를 노려볼 만 하다. 특히 중소형 청약예금, 주택청약종합통장 가입자는 올해 말까지 생애최초 주택구입자 취득세 감면과 양도세 감면 혜택을 동시에 받을 수 있다.

 

◇민간분양..강남생활권 위례신도시, 판교알파돔 '주목'

 

5월에는 수도권 주요 분양단지들이 대거 신규공급에 나선다. 위례신도시에 조성되는 '엠코타운 플로리체'는 오는 10일 견본주택을 개관한다. 970가구 규모로 전용면적 95㎡, 101㎡ 두 타입으로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 1600만원대로 95㎡ 저층 31세대가 양도세 면제 대상인 것으로 알려졌다.

 

9개 단지 6800세대 규모의 판교 알파돔시티도 분양을 앞두고 있다. 그 중 5월 분양 예정인 주상복합아파트 '판교 알파리움'은 전용면적 97~203㎡, 931가구로 구성된다. 3.3㎡당 분양가가 1900만원대로 인근 시세에 비해 저렴한 편이다.

 

서울 주요지역의 재건축·재개발 단지도 이달 일반분양을 시작한다. GS건설(006360)이 서울 마포구 아현동과 공덕동 지역을 재개발한 '공덕자이'와 '공덕파크자이'가 대표적이다. 공덕자이는 1164가구 규모의 대단지 아파트로 134가구가 일반에 공급된다. 공덕파크자이는 288가구 중 159가구가 일반에 분양된다.

 

중소형 청약가입자는 포스코건설이 송도에 건설하는 '송도 더샵 그린워크 3차' 분양을 노려볼 만하다. 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택이 706가구 공급된다. 아이타워, 인천지하철 센트럴파크역이 가깝다.

 

이외에도 래미안 대치청실, 남가좌동 가재울4구역, 고덕시영 재건축, 반포 한신 e-편한세상 등도 주요 민간분양 단지로 꼽힌다.

 

◇공공주택 '분양' 희소성↑..다양한 임대주택 공급

 

공공분양 아파트는 공급량이 크게 줄면서 희소성이 높아질 것으로 보인다. 정부는 임대주택 공급량을 늘리는 한편 공공분양은 연간 7만가구에서 2만가구 수준으로 줄일 계획이다. 동시에 전용 60㎡ 이하 소형 위주로 공급한다는 방침이어서 무주택 장기가입자들은 연내 공공분양 물량에 관심을 가져볼 만하다.

 

SH공사가 공급하는 서울 서초구 내곡보금자리지구는 강남권에서 저렴하게 내집마련이 가능한 주요 공공아파트로 꼽힌다. 오는 10월 입주를 시작하는 7단지는 전용 59~84㎡ 중소형으로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 1700만원 수준이다.

 

경기권에는 하남도시개발공사가 5월 중 공공분양을 실시한다. 위례신도시에 공급되는 '에코앤'으로 전용면적 75㎡, 84㎡ 1673가구 규모로 조성된다. 6억원 미만 분양가로 양도세 면제 혜택도 받을 수 있을 것으로 보인다.

 

공공임대주택은 공급량이 확대되면서 선택권이 넓어진다. 서울시 주요 공공임대주택은 세곡2지구, 마곡지구, 내곡지구 등 장기전세 아파트로 5개 지구로 8179가구가 공급된다.

 

신혼부부, 대학생, 사회초년생들은 올해부터 시행되는 행복주택에 관심을 가져볼 만하다. 철도부지 위에 시세보다 저렴한 임대가로 거주할 수 있는 행복주택은 앞으로 5년간 20만호 규모로 공급될 예정이다. 구체적인 사업 계획과 입주 자격은 올 상반기 중 발표된다.

 

◇올해 주요 민간·공공주택 공급 단지

 

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