(8.28전월세대책)문답으로 풀어보는 전월세 궁금증

[뉴스토마토 최봄이기자] 9월 이사철을 앞두고 정부가 전월세 시장 안정을 위한 종합 대책을 내놨다. 6억원 이하 주택의 취득세를 1%로 영구 인하하고 4.1대책 입법을 지속 추진해 매매시장을 활성화하는 한편 임대주택 공급량을 활성화하는 방안 등이 포함됐다. 정책 추진 배경과 핵심 내용을 문답으로 정리했다.

 

(사진=기획재정부)

 

◇8.28전월세 대책의 핵심 내용은?

 

이번 대책은 3가지 특징이 있다. 첫 번째로 고려한 것은 (인위적인 규제가 아닌) 시장을 통하는 대책을 마련하되 종합 대책을 마련하자는 것이었다. 이어 전월세난 해소를 위해 공급을 늘리는 데 초점을 맞추었다. 그럼에도 불구하고 주거 불안정성이 높은 저소득층에 대해서는 자금을 지원하는 대책을 마련했다. 궁극적으로는 취득세 영구인하 등을 통해 매매시장을 활성화해 전세시장도 함께 안정화시키자는 것이 이번 정책의 핵심 취지다.

 

◇이번에 발표한 정책 자료를 보면 실제 (임대주택) 수급곤란을 겪고 있는 계층이 얼마나 있는지, 문제가 되고 있는 지역이 어디인지에 대한 정보가 빠져있다. '진단 없는 처방'이라는 비판이 나올 수 있는 대목인데?

 

정부는 가격, 거래량 등 자료를 통해 임대차시장과 매매시장에서 수급불균형이 나타나고 있음을 확인했다. 하지만 지역별, 계층별로 관련 자료를 파악하기는 어려운 것이 현실이다.

 

◇이번 대책 역시 4.1대책과 마찬가지로 국회 통과가 관건이 될 텐데 국회와 어느 정도 논의됐나?

 

정부는 주택 구입여력이 있는 전세수요를 매매로 전환하기 위해 주택시장 정상화 방안을 차질없이 추진할 것이다. 이를 위해 지난 4.1대책의 핵심법안을 신속히 처리하기 위한 대국회 설득을 강화할 것이다. 분양가 상한제 완화, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 부동산 관련 규제완화는 여야 간에 적절하게 협의가 될 것으로 기대한다.

 

◇취득세 영구 인하 소급적용 여부는?

 

취득세는 6억원 이하 주택은 1%로, 6억원 초과~9억원 이하 주택은 종전대로 2%, 12억원 초과 주택은 3%로 확정한다. 다만 적용 시점에 대해서는 추가 논의가 필요하다. 하지만 취득세 영구인하 소급적용 여부는 국회의 소관으로 국회의 법안 처리 규칙에 따라야 한다. 여야 간 협의를 통해 결정될 것으로 본다.

 

◇소득대비 집값이 미국, 일본 등 선진국에 비해 여전히 높은 수준인데 여전히 집값이 비싸다고 느껴 주택구입을 꺼리는 수요자들도 있다. 이번 조치가 집값 상승으로 이어질 수 있나?

 

집값을 보는 관점은 각자 다를 수 있지만 실수요는 항상 일정 부분 존재한다. 이들이 주택구입 여력이 없어 집을 사지 못하는 것이 중요한 문제라고 봤다. 따라서 그동안 개발하지 않았던 장기 모기지 상품을 마련한 것이다. 가격 상승 여부는 이후 주택매매가 얼마나 활성화되느냐에 따라 달라질 것으로 본다.

 

◇수익 공유형, 손익 공유형 모기지를 도입한 취지는?

 

물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련을 할 수 있도록 지원하자는 취지다. 소득대비 집값(PIR)은 한국 6.4, 미국 4.2, 일본 5.3으로 여전히 높은 수준이다.

 

대출중심의 지원정책은 효과가 제한적이다. 여기에 더해 그동안 집값 하락 리스크를 집주인만 부담하는 대출 관행에 문제가 있다는 지적을 적극 반영했다. 주택 구입자와 금융기관이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 방식을 통해 실수요자의 빚 부담을 최소화한 금융상품을 제시했다는 점에서 의의가 있다.

 

◇순익 공유형과 손익 공유형 상품의 공동점은?

 

이르면 10월 수도권, 지방광역시 3000호를 대상으로 시범사업이 시행된다. 시범사업인 점을 감안해 대상은 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자로 한정한다. 대상 주택은 85㎡ 이하이면서 6억원 이하인 아파트다. 객관적인 시세 파악이 용이한 아파트에 국한하며 준공 후 미분양 아파트도 포함된다. 신규 분양주택은 대상에서 제외된다.

 

주택기금이 리스크를 부담하는 구조이기 때문에 대출심사평가표에 의해 엄격한 심사를 거칠 예정이다. 이를 위해 주택기금 총괄수탁은행인 우리은행만 취급하며 향후 취급기관을 확대할 계획이다.

 

◇순익 공유형과 손익 공유형 상품의 차이점은?

 

우선 대출 한도가 다르다. 순익 공유형은 주택기금에서 최대 70%까지 1.5% 저리로 조달할 수 있는 모기지 상품인 반면 손익 공유형은 집값의 최대 40%까지 지분 형식으로 지원받고 1~2%대 임대료 격인 이자를 납부하는 방식이다.

 

리스크 공유 방식도 중요한 차이점이다. 순익 공유형은 집값이 올랐을 때만 주택기금과 매매차익을 공유한다. 집값이 떨어졌을 때에는 집주인이 손실폭을 부담한다. 반면 손익공유형은 집값이 올랐을 때, 떨어졌을 때 이익과 손해를 모두 공유한다.

 

◇전월세 수요자에게는 대출을 많이 해주면서 수도권 주택보유자에 대한 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율)규제는 풀지 않는다는 비판이 있는데?

 

DTI와 LTV는 금융안정성과 관련된 것으로 신중한 접근이 필요하다. 경기 침체기에 DTI와 LTV를 부동산 부양 정책으로 사용하게 되면 가계부채 문제를 심화시킬 수 있어 부적절하다고 판단해 이번 대책에 포함하지 않았다.

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.