앵커 : 이주의 주요 은퇴뉴스 살펴보고 왔습니다. 오늘은 노후대책 수단으로 각광받고 있는 수익형 부동산에 대해 알아보는 시간 마련했습니다. 먼저 수익형 부동산이 무엇인지 설명해 주세요.
기자 : 수익형부동산은 고정적인 임대료가 나오는 부동산을 총칭합니다. 최근에는 적은 투자금액으로 정기적인 수익을 창출할 수 있다는 점에서 베이비부머의 노후대책 수단으로 주목받고 있는데요. 개인들이 주로 투자하는 것은 중소형 빌딩이나 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택같은 소형주택이 있습니다.
앵커 : 그렇다면 수익형 부동산의 공급 현황이 궁금합니다.
기자 : 최근에 수익형 부동산에 관심이 높아지면서 공급이 늘고 있는 상황입니다. 오피스텔의 경우 지난해에 3만3000가구가 공급되면서 최근 3년대비 3배 정도 늘었습니다. 도시형 생활주택의 경우 최근 공급이 줄고는 있지만 2012년에 인허가 물량이 늘어나면서 작년과 올해까지 영향을 미칠 것으로 보입니다.
이처럼 공급이 늘어난 만큼 입주도 늘어나긴 했지만 공급 과잉으로 인해 매매가격이 하락했고, 특히 올해는 공급물량이 더 늘어날 것으로 보여 수익률 하락은 계속될 것으로 전망됩니다. 또 지난 2월 정부에서 임대인에게 과세를 하겠다는 주택임대차 선진화 방안을 발표하면서 시장이 위축되고 있는 상황입니다. 함영진 부동산114 리서치센터 본부장 말씀 들어보시죠.
(함영진 부동산114 리서치센터 본부장 인터뷰 : 최근 수익형 부동산에서 수요자들의 관심을 받고 있는 부분은 오피스텔이나 도시형 생활주택입니다. 하지만 두 상품 모두 시장환경은 썩 좋지 못한 상황입니다.
최근 주택임대차 선진화 방안으로 주택임대소득에 대해서 정부가 임대료에 대한 과세방침을 밝힌 이후 주거용 오피스텔로 사용하고 있거나 실제 주택인 도시형생활주택의 경우 공급과잉과 함께 정부의 과세방침에 따른 리스크가 부각되면서 매매가 조정양상이 장기화되고 있습니다. 특히 올 1분기에는 전국적으로 매매가격이 0.05% 하락하기도 했습니다. 입주물량이 상대적으로 많은 공급과잉까지 겹쳐있는 상황입니다.
올해의 경우 순수 입주물량이 4만실을 넘어서는 등 5년래 최대 물량이 예상됩니다. 신규 분양 예정대기 물량도 2만가구 이상 공급될 예정이라서 공급과잉 리스크, 이에 따른 공실률이나 임대률 수익률 하락, 임대소득 과세방침에 따른 수요자들의 부담감이 겹치면서 매매시장의 가격에는 부정적인 흐름 나타나고 있습니다.)
앵커 : 주택임대차 선진화 방안은 오는 6월 국회에서 결론을 낸다고 하니 좀 더 상황을 지켜봐야할 것 같습니다. 그렇다면 수익형 부동산의 대표격이라고 할 수 있는 오피스텔과 상가를 중심으로 좀 더 알아볼까요.
기자 : 오피스텔 등 주거용의 경우 주로 1~2인 가구를 대상으로 하기 때문에 총면적이 작고 투자금액도 상대적으로 낮습니다. 지역에 따른 편차는 있지만 오피스텔과 같은 주거형의 경우 2억원 미만 수준에서도 투자가 가능합니다. 또 주택임대차 보호법이 적용돼 최근 발표된 선진화 방안의 영향을 받게 돼 이에 대한 관심이 필요합니다.
상가 투자의 경우 상가건물임대차 보호법을 적용받으며, 투자금액에 있어서도 차이가 납니다. 수도권을 기준으로 적어도 4억원 이상의 투자금액이 들어갑니다. 특히 상가의 경우 상권의 특징에 따라 시장이 상당히 양극화돼 있고 전문성이 필요해 투자할 때 더욱 주의해야 합니다. 이종아 KB금융경영연구소 연구위원 말씀 들어보시죠.
(이종아 KB금융경영연구소 연구위원 인터뷰 : 오피스텔과 상가의 가장 큰 차이는 임차인입니다. 오피스텔의 경우 주거로 주로 사용되기 때문에 상대적으로 임차인 모집하기가 수월하고 그에 비해 수익률이 조금 낮습니다. 반면 상가의 경우 그에 비해 입지나 여러가지 특징들을 고려해야하기 때문에 임차인 모집이 어렵지만 그에 비해 수익률이 높은 편입니다.
특별히 어떤 것이 더 낫다는 표현보다는 하이리스크하이리턴을 선호하면 상가에 대한 관심이 높을 것이고, 그에 비해서 안정적인 수익을 원하면 오피스텔을 원할 것입니다. 다만 상가의 경우 입지를 읽을 수 있는 안목이 필요합니다.)
앵커 : 절대적인 유불리는 없지만 상대적으로 안정적인 수익를 원한다면 오피스텔을, 하이리스크하이리턴을 선호한다면 상가에 대한 관심을 가져보시면 될 것 같습니다. 향후 수익형 부동산 시장에 대해서 어떻게 전망할 수 있을까요?
기자 : 수익형 부동산은 다양하고 입지적으로 차이가 있기 때문에 하나로 전망하기는 어렵습니다. 다만 이미 주택시장이 실소유주를 중심으로 재편되면서 과거처럼 부동산을 사서 단기 시세차익이나 자본이득을 챙기는 것이 쉽지 않습니다. 때문에 시장은 임대수익이나 운용수익을 극대화하는 방향으로 가고 있는데요. 그런 점에서 앞으로 수익형 부동산은 여전히 매력적인 투자수단임에는 틀림 없습니다. 하지만 투자에 앞서 주의하셔야 할 사항들은 염두에 두시길 바랍니다. 함영진 부동산114 리서치센터 본부장 말씀 들어보시죠.
(함영진 부동산114 리서치센터 본부장 인터뷰 : 최근 들어 일부 상품에서 공급과잉이나 수익률 저하나 일부 지역에서는 공실에 대한 리스크가 커지는 지역이 있습니다. 상가도 상권의 형성여부, 투자금액, 상가의 특성 등에 미묘한 차이가 있기 때문에 보다 전문성을 갖고 시장을 알아봐야 할 필요가 있습니다. 그렇기 때문에 같은 수익형부동산이지만 최근 시장의 트렌드나 수요층의 니즈나 공급물량 등 이런 부분을 잘 따져보고 투자를 결정해야 합니다.
또 수익형부동산은 실제 분양받는 방법, 재고로 매입하는 방법, 경매시장에서 낙찰받는 방법 등 다양한 방법이 있습니다. 본인에게 어떤게 유리한지, 또 가장 적은 금액으로 매입이 가능한 것인지 등 여러가지 판로를 살펴보고 신중하게 접근해야 합니다. 앞으로 1~2인 가구가 대세로 자리잡고 있기 때문에 인구의 트렌드도 살펴봐야 할 것입니다.)
기자 : 현재 수익형부동산은 5~6%대의 수익률을 기대할 수 있는 반면, 금융권 상품의 경우 2~3% 수익률이 나오는데요. 다양한 포트폴리오를 가져가는 차원에서 투자하고 관심을 가지는 것이 필요합니다. 다만 고액이다 보니 직접투자에 대한 리스크가 걱정이 된다면 최근 금융권에서 나오는 간접투자 상품인 펀드나 리츠에 대한 관심을 가져보는 것도 좋을 것 같습니다.
앵커 : 네. 오늘은 수익형 부동산에 대해 살펴봤습니다. 수익형 부동산은 3층 연금만큼 유용한 노후준비 수단이 될 수 있지만 꾸준한 관리의 노력이 필요하다는 점 명심하시고 시장상황이나 정부의 정책 방향에 대해서도 계속해서 관심을 가져가시길 바랍니다.
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