[뉴스토마토 문정우기자] 강남 오피스 시장에 경고등이 켜졌다.
테헤란 밸리라 불리며 강남에 집중됐던 IT기업들과 공공기관들이 이전을 완료했거나 이전을 앞두면서 수익률은 떨어지고 공실률은 오르고 있다.
24일 국토교통부의 올해 1분기 상업용부동산 임대동향 조사 결과에 따르면 강남을 포함한 서울 대부분 지역의 투자수익률이 전기대비 하락했다.
◇2014년 1분기 전국 상업용부동산 투자수익률 추세. (자료제공=국토부)
서울 전체 투자수익률은 오피스 빌딩이 1.45%로 전기대비 0.08%포인트 떨어졌으며, 매장용빌딩은 1.50%로 0.03% 하락했다.
동대문, 광화문 등 주요 도심지역의 투자수익률도 1.58%로 전기대비 0.10%포인트 떨어졌다. 여의도와 마포지역 역시 투자수익률이 1.66%를 기록하며 전기대비 0.20%포인트 감소했다.
특히 강남의 경우 투자수익률은 1.5%로 0.10%포인트 떨어졌다. 강남권은 지가가 하락하고 상권이 침체되는 등 자본수익률이 하락하는 상황이다.
◇서울 광역상권별 수익률 비교. (자료제공=국토부)
이런 탓에 공실률도 늘었다. 지난해 1분기 강남 공실률은 5.9% 였지만 올해 1분기에는 10.1%로 2배 가량 높아졌다. 지난해 1분기 도심지역은 6.2%에서 올해 1분기 오른 8.2%로 오른 점과는 대조되는 부분이다.
이와 달리 홍대·합정과 목동 등의 일부 기타지역 투자수익률은 1.78%를 기록하며, 전기대비 0.31%포인트 상승했다.
보통 투자수익률은 임대소득 등의 소득수익률과 건물가치 변동 정도의 자본수익률을 합한 비율을 말하는데 홍대·합정 등 일부지역은 상권이 활성화되면서 자산가치 즉, 자본수익률이 상승했다.
올해 1분기 강남이 가장 낮은 투자수익률을 기록한 가장 큰 원인으로 전문가들은 오피스 임대료와 관리비 상승을 꼽고 있다.
실제 올해 1분기 서울시내 중 도심지역 다음으로 강남권의 임대료 수준이 높았다. 3.3㎡당 강남은 2만1500원으로 서울 평균 2만400원과 1100원 차이가 났다. 도심지역은 3.3㎡당 2만4300원을 기록했다.
이런 상황에 강남의 대부분 기업들은 판교 등 강남대비 임대료가 저렴한 곳으로 옮기고 있다. 테헤란 밸리는 지고 판교 테크노 밸리가 뜨는 셈이다.
또 지난해 말에는 카카오톡, SK플래닛이 판교에 둥지를 틀었다. 삼성SDS는 잠실 향군회관 신축 건물로 단계별로 이사하고 있다.
여기에 공사 이전도 앞두고 있어 상권의 변화는 불가피할 것으로 보인다. 직원 수만 1400명 정도 되는 한국전력공사도 나주로 올해 하반기 이전할 예정이다.
업계 전문가는 "판교나 지방의 경우 임대료나 관리비, 세금 등 모든 부분에서 저렴해 기업 입장에서는 지출 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있다"며 "특히 IT기업 종사자들은 30~40대 젊은층인데 대부분 분당, 용인 등에 거주하고 있어 기업들은 이런 여러가지를 고려한 것으로 보인다"고 설명했다.
다만 그는 "기업들이 본사를 이전하면서 협력업체들 역시 옮기게 되는 등의 문제로 공실률은 더 오를 수 있다. 상권에도 영향이 있을 것"이라며 "실제 강남에서도 전대하는 사례가 늘고 있다"고 전했다.
◇서울 강남구 테헤란로 일대 모습. (사진=뉴스토마토DB)
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