부동산 경기 후퇴기 진입…"수도권은 호황"

현대경제연, "지방, 주택거래량 급감"…주택시장 공급 과잉도 우려

[세종=뉴스토마토 김하늬기자]부동산 시장이 경기 순환주기 상 후퇴기에 진입해 있지만 수도권은 여전히 호황기에 위치해 있다는 연구 결과가 나왔다. 다만 지방의 주택거래량이 빠르게 줄고 있고, 전체적으로 수요보다는 공급물량이 많아 관리가 필요하다는 지적이다.

 

25일 현대경제연구원이 발표한 '최근 부동산 시장 현황과 전망' 보고서에 따르면 전국의 부동산 시장은 2012년 이후부터 수축국면(후퇴기→수축기)에 진입했다가 2015년 초부터 회복기에 들어섰다. 하지만 2015년 중반에 정점을 기록한 뒤 후퇴기에 진입한 상태다.

 

하지만 수도권 상황은 다르다. 수도권 주택 거래량은 최근 거래가 가장 많이 이루어졌던 작년과 유사한 수준으로 점차 거래가 늘어나고 있는 추세다.

 

올 1~7월 수도권 주택의 월평균 거래량은 4만3000호로 장기월평균(2007~2016년 평균) 거래량인 3만4000호를 상회하고 있다. 올 2월과 3월 3만5000호를 저점으로 월평균 거래량이 점차 증가하는 모습을 보이며 7월 5만7000호까지 급증하는 모습이다.

 

반면 지방 부동산은 경기 순환주기 상 수축기로 전환됐으며 주택 거래량 역시 빠르게 줄고 있다. 지방 부동산 시장은 2014년 중반 이후부터 2015년 초까지 확장국면(회복기→확장기)을 보이다가 2015년 중반에 경기가 정점을 기록한 이후 후퇴기를 거쳐 최근 수축기에 진입했다.

 

주택 거래량은 빠른 속도록 감소하고 있다. 올 1~7월 지방 주택의 월평균 거래량은 3만8000호로 장기월평균(2007~2016년 평균) 거래량인 4만2000호를 하회하고 있다.

 

2014년과 2015년 부동산 거래가 활기를 띠며 지방의 주택 거래량이 꾸준히 장기평균을 상회했으나 작년 12월부터 지방의 주택 거래량이 큰 폭으로 감소한 이후 8개월 연속 장기 월평균을 하회하고 있다.

 

연구원은 부동산 시장이 수요보다는 공급이 더 많아 경착륙 가능성이 있는 것으로 내다봤다.소득, 고용, 주택구입능력 등을 종합적으로 고려했을 때 가계의 주택구입여력이 향후 점차 줄어들 것이라는 분석이다.

 

가계의 실질소득은 작년 3분기 이후부터 마이너스대로 전환됐다. 가계의 실질소득 증가율은 2013년 이후부터 전년동기대비 0%대를 유지했으나 작년 3분기 -0.9%, 4분기 -1.0%, 올 1분기 -1.1%, 2분기 -0.6%로 4분기 연속 마이너스 성장을 지속하고 있다.

 

가계의 수입 중 소비와 저축 등으로 소비할 수 있는 소득을 나타내는 처분가능소득도 마이너스 증가율이다.

 

여기에 근로자의 명목임금 상승률 증가세가 정체될 것으로 예상했다. 2%대 중반에 그칠 것으로 예상되는 경제성장률, 하반기 구조조정 본격화로 인한 노동 수요 감소 등이 임금 인상을 제약할 것이란 분석이다.

 

또 그동안 금융규제 완화, 기준금리 인하 등은 가계의 대출제약을 완화해 가계의 부동산 구입 수요를 늘려 왔지만 처분가능소득 대비 가계부채 상승폭이 지나치게 커지고 있어 향후 대출규제가 강화될 가능성이 크다.

 

실제로 이날 정부는 가계대출 증가의 주범으로 꼽히는 집단대출 관리를 강화하는 내용의 가계부채 관리 방안을 발표했다. 주택금융공사·주택도시보증공사 등 공적 보증기관의 중도금 보증을 전액보증에서 부분보증(90%)으로 바꾸고, 은행의 경우 집단대출 때 차주의 소득자료를 확보하도록 했다.

 

반면 부동산 공급은 확대될 것으로 보인다. 작년 주택 인허가 물량이 76만5000호로 통계집계이래 가장 높은 수치를 기록한 가운데 2016년에도 인허가 물량이 늘어나며 올 6월까지 35만5000호로 1년 전보다 18.4% 증가했다.

 

아파트 분양 물량도 높은 수준을 유지하고 있다. 전국 아파트 분양 물량은 지속적으로 30만호를 하회하다 2014년 33만1000호, 2015년 51만8000호, 2016년 39만1000호로 증가세를 보였다. 수도권 아파트 분양 물량의 경우 작년과 올해 각각 27만1000세대와 20만7000세대로 급증했다.

 

김천구 현대경제연구원 연구위원은 "수도권은 여전히 잠재수요가 많지만 공급 과잉에 있고, 지방은 부동산 시장의 경착륙이 우려되는 만큼 부동산 경기가 급랭할 경우 발생할 수 있는 가계부채 문제에 대비해야 한다"고 말했다.

 

부동산 시장이 경기 순환주기 상 후퇴기에 진입해 있지만 수도권은 여저히 호황기에 위치해 있다는 연구 결과가 나왔다. 사진/뉴스1

 

세종=김하늬 기자 [e-mail]

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