[뉴스토마토 신유미 기자] 정부가 집값이 떨어져도 주택 가치만큼만 책임지는 '유한책임(비소구) 주택담보대출' 활성화 카드를 꺼내고 있습니다. 깡통 주택에 대한 우려가 커지자 차주를 보호하기 위한 취지인데요. 다만 주택담보인정비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제로 대출 한도가 낮은 상황에서 실효성 논란이 따라 붙고 있습니다.
11일 금융권에 따르면 주택금융공사는 최근 '유한책임 주택담보대출 중장기 발전방안 연구용역' 입찰공고를 냈습니다. 주금공 측은 "지난해 국정감사 당시 유한책임 대출 관련 민간 활성화 방안을 고민해달라는 주문이 있었다"며 "2018년도부터 유한책임 대출을 도입한 후 성과 분석과 동시에 민간 활성화 방안 등을 연구할 예정"이라고 밝혔습니다.
비소구 주담대로도 불리는 유한책임 주담대는 집값이 대출금 이하로 하락해도 차주는 시세만큼만 책임을 지는 상품인데요. 가령 3억원 규모의 집을 담보로 2억원을 대출 받은 차주는 집값이 1억8000만원으로 하락할 경우, 1억8000만원만 부담하고 나머지 2000만원에 대한 책임을 지지 않아도 됩니다.
하지만 유한책임 주담대가 정작 가계대출 취약차주에게 도움이 될 것인지에 대한 실효성 논란은 여전합니다. 주택가격과 대출원금의 상환부족분에 대해서만 책임을 지면 되기 때문에 LTV비율이 높아야 유한책임 주담대 효과가 커지는데요.
그런데 현재 주담대 적용되는 LTV는 50~70% 수준인데, DSR까지 감안하면 투기과열지역 및 조정대상지역에서 LTV가 20~40% 수준에 불과합니다. 비규제지역에서 주담대를 이용한다고 해도 LTV 50~60%가 적용됩니다.
함영진 직방 데이터랩장은 "우리나라는 LTV뿐만 아니라 DSR 규제도 받기 때문에 비소구 주담대가 효과적일 수준까지 대출을 받기 어려울 수 있다"면서도 "경기변동 내지는 집값 하락 시기 등 최악의 상황에서는 차주 보호 효과가 있을 것"이라고 말했습니다.
은행권의 반응도 뜨뜻미지근합니다. 한 시중은행 관계자는 "회수해야 하는 금액이 3억원인데 담보 인정이 2억5000만원이라서 차액 회수가 불가능하다면 금융권에서는 이를 꺼려할 수밖에 없다"고 설명했습니다. 유한책임 주담대를 민간에서 판매하려면 여신심사가 까다로워지고, 대출 한도가 적게 나오거나 금리가 높아지는 등 리스크 분산이 필요합니다.
다만 무한책임 대출이 일반적인 우리나라에서 비소구 금융 확대가 필요하다는 의견도 있습니다. 하준경 한양대 경제학부 교수는 "비소구 대출은 본질적으로 문제 발생 시 책임 분배의 문제"라며 "우리나라는 무한책임 대출이 일반적이지만 미국같은 선진 금융 시스템에서는 담보 차압에서 끝내는 경우가 일반적이다. 대출을 해주는 입장에서도 문제 상황에서 책임을 져야 위험 관리를 할 유인이 생기는 것"이라고 설명했습니다.
서울 시내 부동산 전경. (사진=뉴시스)
신유미 기자 yumix@etomato.com