[뉴스토마토 백아란 기자] 정부가 새해 첫 부동산 대책에 소형 주택 활용도 제고 방안을 포함하면서 아파트 대체제로 여겨지는 오피스텔 등 소형 비아파트가 되살아날지 관심이 모입니다. 취득세·양도소득세·종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외하면서 한때 수익형부동산으로 각광받던 오피스텔 시장에 온기를 불어넣을 것으로 예상되기 때문입니다.
그동안 오피스텔은 주택수 산정에 포함돼 세제 중과 등에 대한 부담이 있었습니다. 그러나 이번 대책으로 무주택자는 오피스텔을 매입해도 무주택 자격을 유지할 수 있고, 다주택자는 중과세율을 적용받지 않아 종부세와 양도세 등의 산정에서 다양한 세제혜택을 누릴 수 있게 됐습니다.
서울 주택가 모습.(사진=백아란기자)
이와 함께 문재인정부 시절 집값 급등의 원인으로 지목돼 2020년 폐지했던 단기등록임대 제도도 되살리고 발코니 설치도 허용됩니다. 오피스텔 규제 완화를 통해 주택 구입 부담을 낮추고 임차인 보호가 강화된 등록임대주택으로 활용될 수 있는 기반을 구축한다는 복안입니다.
한국부동산원에 따르면 지난해 말 기준 전국 평균 오피스텔 월세수익률은 연 5.03%로 2022년 5월(4.74%) 이후 오름세 기록했습니다. 상대적으로 가격이 비싼 서울과 수도권 수익률은 각각 4.44%, 4.84%이며 지방은 5.82%로 집계됐습니다.
월세수익률만 보면 은행 예금금리보다는 높지만 대출금리와는 큰 차이가 나지 않아 적극 가담하기엔 애매한 상황입니다. 매매가 대비 전세가 비율은 84.87%로 작년 7월(84.62%) 이후 5개월 연속 상승했습니다. 월세수익률과 전세가율이 함께 오르는 것은 투자자들의 매수 심리가 약해졌다는 반증입니다.
정부 지원에도 한계…면적·가격·최초 구입 조건 충족해야
정부가 세제혜택 등 지원을 강화했다고 해서 무턱대고 오피스텔 투자에 뛰어드는 것은 지양해야 합니다. 고금리와 매수 관망세가 깊어지는 등 주택경기 둔화가 오피스텔 시장에도 영향을 미치고 있기 때문입니다.
작년 4분기 전국 오피스텔 매매가는 3분기 대비 0.56% 하락. 전세가는 전세금 회수 안정성에 대한 우려가 반영되며 0.38% 내렸습니다. 전세사기 여파에 오피스텔 전세금 회수 안정성에 대한 우려가 생겨난 데다 고금리로 매력이 반감된 실정입니다.
소형주택 활용도 제고방안 (표=국토부)
오피스텔 투자 시에는 정부 혜택 요건도 따져야 합니다. 주택수 제외 대상 오피스텔이 올해부터 내년 말까지 전국에서 입주하는 전용면적 60㎡ 이하로 제한된 까닭입니다. 또한 '주택수 제외' 혜택을 받기 위해선 면적(60㎡ 이하) 조건 이외에도 '가격(수도권 6억원·지방 3억원 이하)'과 '최초 구입'도 충족해야 합니다. 기존 1주택자가 추가 구입할 경우 1세대 1주택 특례(양도세·종부세)가 적용되지 않는다는 점도 염두에 둬야합니다.
한편 시장에서는 가격 기준에 최초 구입까지 고려하면 주택수 제외 혜택을 받을 수 있는 대상이 제한적인 데다 매매수요가 신축으로 쏠리면서 기존 오피스텔 선호도는 떨어질 것으로 예상하고 있습니다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 ”비 아파트 공급이 줄어든 것은 건축비 증가, 고금리로 대출이자 부담증가, 침체된 부동산시장으로 투자심리 위축, 비 아파트 전세수요 감소로 전세가격 하락 등이 주 원인인데 건축규제를 풀어준다고 다시 공급을 늘릴 수 있는 것은 아니다”라고 지적했습니다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “오피스텔, 연립·다세대 등 준주택의 유통·공급 규제를 완화해 시장 수요를 증진시킬 목적으로 분석된다”면서 “1~2인 가구가 밀집한 수도권 역세권 중심으로 사업추진 검토는 증가할 것으로 판단되나 준주택 분양수요 급감과 관련 PF대출 시장 냉각으로 빠른 시장 회복은 제한적일 수 있겠다”라고 평가했습니다.
이어 “준주택 주차장 건립 기준 완화 등으로 인한 기반시설 과포화 및 난개발 우려도 주의해야할 필요가 있다”라고 덧붙였습니다.
백아란 기자 alive0203@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 고재인 산업1부장이 최종 확인·수정했습니다.
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