(세모이배월)'오피스+물류센터' '국내+해외' 멀티 투자 리츠 상장

문래동 오피스·아마존재팬 물류센터 투자…감정가 상승·연 6% 배당

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 국내 최초의 멀티섹터 리츠인 디앤디플랫폼리츠가 공모청약을 마치고 상장을 기다리고 있다. 현재 보유자산은 국내 오피스와 물류센터, 일본의 아마존 물류센터 등 세 곳이지만 추가로 자산을 편입하겠다고 밝혔다. 스폰서로 참여한 SK디앤디가 개발 중인 자산이 많아 유상증자 등을 통한 자산 편입이 예상된다. 편입 자산으로 인해 변동성은 커지겠지만 리츠 측이 제시한 연 6% 수준의 배당은 관심을 끌 만하다.  

 

디앤디플랫폼리츠는 다양한 자산에 투자하는 멀티섹터 리츠다. 현재 편입돼 있는 자산으로는 서울 영등포구 문래동에 위치한 오피스 세미클론문래(구 영시티), 경기도 용인시 처인구 고인리에 있는 물류센터 백암백암 파스토(FASSTO) 1센터, 그리고 일본 가나가와현 오다와라 소재 물류센터 등이 있다. 

 

이중 세미콜론문래는 2017년 11월에 준공한 지하5층 지상13층, 연면적 약 3만평 규모의 프라임급 오피스로 N타워와 S타워로 나뉘어 있다. 임대율은 N타워가 99.06%, S타워가 97.43%로 꽤 높은 편이다. SK텔레콤, 한국씨티은행, 삼성화재 등이 임차하고 있으며 계약상 임대료 상승률은 평균 2.4%다.  

 

백암 파스토1센터는 연면적 1만4000평 규모의 지하2층~4층 한 동짜리 건물이다. 자산가액은 1100억원으로 지난 5월에 준공했다. 이 물류센터는 책임임차 형태로 빌려주고 있는데 현재 NAVER 풀필먼트 업체가 10년 마스터리스로 100% 임대 중이다. 

 

아마존재팬이 허브 물류센터로 사용 중인 일본 오다와라 물류센터는 2013년에 준공한 5층 건물로 연면적 6만평 규모다. 100% 책임임차로 임차기간이 12년이나 남아 있다는 점이 긍정적이다. 2023년에 임대료를 재협상할 예정이다. 

 

디앤디플랫폼리츠가 보유 중인 자산. 좌로부터 세미콜론문래, 백암FASSTO1센터, 일본 오다와라 아마존재팬 물류센터. <사진/ 디앤디플랫폼리츠 투자설명서, 파스토 홈페이지>

 

 

디앤디플랫폼리츠는 이들 자산을 직접 소유하지 않고 해당 자산을 보유한 리츠의 지분을 매입하는 형태로 투자를 한다. 세미콜론문래 오피스를 가진 세미콜론문래리츠의 지분 90%와. 백암 파스토1센터를 기초자산으로 한 백암로지스틱스리츠 지분 100%를 취득하는 것이다. 

 

오다와라 물류센터도 마찬가지. 이곳을 소유한 것은 이지스글로벌전문투자형사모펀드 300호인데 디앤디플랫폼리츠가 이 펀드의 수익증권 지분을 37% 갖게 된다. 

 

리츠가 또 다른 리츠나 사모펀드의 수익증권을 통해 간접투자하는 방식은 이상할 게 없는 일이다. 신규 자산을 추가 편입하기에도 융이하다. 하지만 지분 전체를 가지지 못할 경우 매각 프리미엄을 누릴 수 없다는 약점이 있다. 이 때문에 디앤디플랫폼리츠의 투자매력을 높게 평가하기 어렵다는 의견도 있다. 

 

그럼에도 디앤디플랫폼리츠는 공모 과정에서 자산가치가 부각돼 투자자들에게 주목받았다. 특히 세미콜론문래의 경우 오피스를 취득한 가격은 5458억원인데 감정가액이 6201억원으로 평가됐다. 백암파세토1센터 역시 취득가(950억원)에 비해 감정가(1065억원)가 올랐으며 오다와라 물류센터 감정가액도 소폭 상승했다. 나중에 매각할 때 차익을 기대할 수 있는 상황이다. 

 

또한 연 6%에 달하는 배당수익률은 안정적인 현금흐름을 원하는 투자자들에게 어필하기에 충분해 보인다. 디앤디플랫폼리츠가 제시한 배당계획에 따르면, 상장 후 매년 공모가 대비 연 6%를 오가는 배당을 하다가 2026년부터 배당금이 늘어나는 구조로 짜여 있다. 

 

물론 리츠가 신규 자산을 편입할 경우 배당수익률은 달라질 수 있다. 신규 투자를 위한 유상증자 가능성도 감안할 필요가 있다. 

 

디앤디플랫폼리츠는 1년에 두 번, 3월말과 9월말에 결산해서 배당금을 지급할 예정이다. 

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김의중 금융산업부장이 최종 확인·수정했습니다.