[IB토마토](대구미분양은 지금)②신세계건설, 재무건전성 회복 요원…못 받은 돈 '산더미'

3월 말 매출채권 3806억원 중 대구 사업장 관련 2000억원 달해사업장별 미수금도 각각 수백억원 수준…빌리브 라디체 732억원 등유동성 확보에도 실적 개선 절실…올 1분기 실적 여전히 '악화'

이 기사는 2024년 06월 11일 16:03  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

지난 2022년부터 급격히 냉각된 대구광역시 주택시장. 이전까지 ‘분양 불패’를 자랑하던 대구에서는 신규 공급 주택들의 미분양 사태가 지역 경제의 큰 문제로 떠올랐다. 특히 대구지역에서 공격적인 분양을 추진한 건설사들은 미분양으로 인해 실적이 큰 폭으로 악화되는 지경에 이르렀다. 가장 많은 물량을 공급한 신세계건설과 ‘후분양’에도 대거 미분양이 발생했던 자이에스앤디 등은 대구지역 분양사업으로 손실을 피하지 못한 대표적인 사례다. <IB토마토>는 대구지역 미분양에 영향을 받은 건설사들의 재무 상황을 짚어보려 한다.(편집자주)

 

[IB토마토 권성중 기자] 대구지역에서 발생한 미분양 탓에 대규모 매출채권과 공사미수금이 쌓인 신세계건설(034300)의 재무건전성 회복이 늦어지고 있다. 이들 프로젝트의 주택 물량이 조금씩 소진되고 있고, 모회사로부터 대규모 자금을 지원받는 등 유동성을 확보하며 한차례 위기는 넘겼지만 여전히 조속한 매출채권 회수가 절실한 상황이다.

 

신세계건설이 준공한 '빌리브 헤리티지'.(사진=신세계건설)

 

‘빌리브 헤리티지’ 극적 완판에도…여전히 해소 요원한 미분양

 

11일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신세계건설의 올해 3월 말 연결 기준 매출채권 규모는 3806억원으로 지난해 말(4436억원) 대비 약 630억원 감소했다. 그러나 지난해 매출액(1조5026억원)의 25.3% 수준으로 큰 규모를 유지하고 있다.

 

신세계건설의 사업장별 매출채권 분포 현황은 분기·사업보고서를 통해 공개되지 않았다. 다만 지난달 한국신용평가의 분석에 따르면 올해 3월 말 기준 대구지역 주택사업장 관련 채권 규모는 약 2000억원에 달했다. 또한 이들 사업장의 분양률은 20~30% 수준에 그치고 있는 것으로 전해졌다.

 

대구 사업장들의 미분양에서 말미암은 매출채권 규모가 재무건전성을 가장 위협하고 있는 요소다. 여기에 사업장별 공사미수금 역시 적지 않은 수준이다. 건설업에서 매출채권이란 영업활동, 즉 건설·분양 과정에서 발생하는 채권이다. 통상 발행 2년이 지난 매출채권은 '부실자산'으로 평가받는다. 공사미수금은 도급받은 공사에 대해 기성을 청구했으나, 미수령한 금액을 의미한다. 

 

올 들어 지난 2019년과 2020년 각각 분양된 대구 감삼동 주상복합(빌리브 스카이)과 삼덕동 주상복합(빌리브 프리미어)은 현재 분양이 완료됐으나 272억원, 322억원의 공사미수금이 남아 있다. 칠성동 주상복합(빌리브 루센트)의 계약률은 올해 3월 말 기준 26%, 본동3 주상복합(빌리브 라디체)은 35%에 불과한 것으로 나타났다. 빌리브 루센트 현장에선 294억원, 빌리브 라디체 사업지에선 732억원의 공사미수금이 각각 발생했다.

 

사업지 전체가 공매에 넘겨지며 신세계건설에게 가장 큰 부담으로 작용한 대구 수성4가 공동주택(빌리브 헤리티지)은 최근 우여곡절 끝에 계약이 모두 완료된 것으로 알려졌다. ‘후분양’ 단지인 이 사업지는 올 3월 기준 계약률이 24%에 불과했고, 도급액 609억원 가운데 공사미수금은 436억원에 달했다. 지난해 말 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장에 실패하면서 메리츠증권 등 이 사업지 대주단은 교보자산신탁에 미분양 물량 121가구에 대한 공매를 요청한 바 있다. 올해 1월 한 달여 간 총 5차례 공매를 진행했지만, 이 과정에서 소진된 물량은 단 2가구에 불과했다. 나머지 물량은 약 3억~5억원을 할인한 가격으로 분양대행사를 통해 모두 계약을 완료한 것이다.

 

 

매출채권 소폭 줄고 있지만…여전히 실적 회복 절실

 

지난 2022년 말 기준 신세계건설의 매출채권 회전율은 4.2회, 회전일수는 88일이었다. 그러나 지난해 말 기준 매출채권 회전율과 회전일수는 각각 3.2회, 115.8일로 수치가 악화됐다.

 

지난 2022년과 2023년 연결 기준 매출채권을 회수하지 못함에 따라 각각 –1239억원, -1244억원의 운전자본 부담이 가중됐다. 다만 올 들어 이로 인한 부담은 소폭 줄어든 것으로 보인다. 올해 1분기 592억원의 매출채권을 회수하며 영업활동현금흐름의 마이너스 폭을 줄였다.

 

회사는 대구 미분양의 충격을 차근차근 극복하는 동시에 지난해부터 유동성 확보에 총력을 기울여 왔다. 신세계건설은 올해 1월과 4월 각각 1500억원씩 총 3000억원 규모 사모사채를 발행한 데 이어 최근에는 모회사인 이마트(139480)를 대상으로 6500억원 규모 신종자본증권을 발행했다. 올해만 이를 통해 1조원 가량의 유동성을 확보했다. 오는 7월에도 500억원 규모 사모사채 발행을 계획 중인 것으로 알려졌다.

 

앞서 올해 2월에는 레저부문을 신세계그룹 계열사인 조선호텔앤리조트에 매각하면서 약 1900억원의 순현금을 확보한 바 있다. 이를 통해 올해 3월 말 연결 기준 806.9%인 부채비율을 200% 미만으로 대폭 낮추는 등 재무건전성을 일시적으로 확보하는 성과를 거뒀다. 다만 재무건전성의 근본적 개선을 위해선 영업실적의 대폭 개선이 절실한 상황이다.

 

현재까지는 다소 비관적인 실적을 기록 중이다. 회사는 지난 2022년 영업손실 120억원을 기록한 데 이어 지난해에는 1878억원으로 영업손실이 불어났다. 올해 1분기에도 매출은 전년 동기(3341억원) 대비 절반 수준인 1748억원에 그쳤고, 같은 기간 영업손실은 131억원에서 313억원으로 확대됐다.

 

신세계건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “그동안 분양한 주택의 계약률이 전반적인 회복세를 보이고 있다”면서 “올해 1월 신설된 사업관리담당 조직이 미분양과 PF 우발채무 등 주요 리스크를 집중 관리하고 있고, 수익성 중심의 선별수주를 강화해 실적 개선을 이뤄나갈 것”이라고 설명했다.

 

권성중 기자 [e-mail]