[뉴스토마토 황민규기자] 지난 몇 년간 주택공급이 너무 많았고, 주택가격이 소득수준에 비해 너무 높으며, 경기침체가 지속될 것이라는 점 등 내년에도 부동산 대세하락론은 여전히 설득력을 얻을 것으로 전망된다.
국가 경제가 성숙단계에 이르면 부동산 수요도 점진적으로 감소하는 것이 미국 등 앞서간 선진국들의 전례에 비춰보면 일반적인 현상이다. 대다수 부동산 전문가들도 "집값에 가장 장기적으로 작용하는 근본 변수는 인구구조와 산업구조 변화"라는데는 이견이 없다.
최근 우리나라도 인구구조상 점차 인구압력이 줄어들면서 1~2인 가구가 증가하는 추세다. 또 지난 몇 년간 부동산 가격 상승기에 주택이 너무 많이 공급되었다는 점, 주택가격이 소득 수준에 비해 아직 너무 높고 경제 침체로 인해 구매력 회복이 어렵다는 점 등은 이른바 '부동산 대세하락론'을 뒷받침하고 있는 근거다.
◇ 부동산 전문가 "내년 부동산시장 상승률 0.5%~1.5%"
내년 부동산시장도 이같은 대세하락론이 지배할 것으로 보인다. 한국부동산연구원, 건설산업연구원 등 연구기관들은 내년 집값상승폭을 0.5~1.5% 선으로 예상하고 있다.
업계 일각에서는 내년 예정된 총선, 대선 이후 또는 보금자리사업계획 잡히는 3월 이후 본격 판도 달라질 것으로 내다보고 있다. 여기에 분양가상한제, 초과이익환수제 등 굵직한 법안처리 여부에도 관심이 쏠리고 대선, 총선 등에 따른 서민주거안정 관련 정책이 어느 수준까지 진행될 것인지도 관건이다.
21일 한국부동산연구원이 감정평가사, 교수, 연구원 등 부동산 전문가 총 216명을 대상으로 2012년 부동산시장 설문조사를 실시한 결과, 주택(아파트) 가격은 전국 0.5%~1.5%, 서울은 1%를 하회할 것으로 전망됐다.
주택가격 상승을 전망하고 있는 응답자(26.4%)는 주요 근거로 지방과 광역시를 중심으로 한 분양 호조세를 꼽았다. 또 전세가율 상승에 따른 전세수요의 매매 전환도 언급됐다.
하지만 12.7 부동산대책의 성과, 금리인상 여부, 미국과 유럽의 경제 상황변화, 박원순 서울시장의 향후 정책방향 등도 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
지난 2008년 글로벌 금융위기 때도 자산가치 하락 현상이 심화된 바 있기 때문에 현재 진행되고 있는 유로존의 재정위기 및 미국의 더블딥 우려 등 세계경제의 흐름도 주시할 필요가 있다.
◇ 재개발·재건축 사실상 '올스톱'.."수도권 침체 지속"
서울시는 지난 11월 서울시가 정비구역 지정이 보류된 개포주공 2,4단지를 포함해 시내 모든 재건축·재개발 등 도시정비사업에 대한 강제적인 속도조절에 나서지 않을 것이라고 밝힌바 있다.
하지만 서울시는 내년 예산안에 뉴타운·재개발 사업성 재검토 연구비 20억원을 책정해놓은 상태다. 또 박 시장은 그동안 "속도와 시기 조절을 통해 재개발·재건축 사업의 공공성을 강화하겠다"고 강조해왔다.
재건축 단지에 임대아파트 비율을 늘리거나 재개발 지역에 살던 주민을 인근 임대주택에서 임시로 살도록 한 뒤 다시 들어오게 하는 방식 등이 주요 내용이다.
여기에 도심정비사업도 대규모 도심 개발보다는 낡은 단독·다세대 주택을 순차적으로 보수하는 지역공동체 친화적인 개발사업을 추진될 공산이 크다. 따라서 사업이 지지부진한 상당수 뉴타운 사업의 개발방식이 바뀌거나 주민투표를 거쳐 아예 백지화될 가능성이 높다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "재개발 및 뉴타운 사업지구의 사업성이 약화되면서 투자수요의 관심도 줄고 아파트 공급량도 줄고 있는 추세"라고 진단했다.
양 팀장은 또 "서울시 입장도 사실상 사업성 없으면 정리하겠다는 입장인만큼 뉴타운사업이 급물살을 타긴 어려워보이고, 사업 진행이 활발해진다고 하더라도 예전과 같은 시장 선도기능은 불가능할 것"이라고 전망했다.
◇ 대선·총선 "대형 개발정책보다 서민안정·시장정상화에 무게"
내년에 있을 대선과 총선도 부동산 경기부양에 어느 정도는 효력이 작용할 전망이다. 각종 경기 부양책과 유동성 증가정책 등의 공약 파급력이 과거 수준은 아니겠지만 일정 수준 호재로 작용할 것이기 때문이다.
반면 부동산 관련 공약이 개발이나 성장보다는 주거안정과 시장 정상화 등 복지공약에 초점이 맞춰질 것으로 보이는만큼, 선거가 주는 영향력은 제한적일 것이라는 의견도 만만치 않다.
또 정부가 급증한 가계부채를 줄이기 위해 대출규제를 지속하고 있어 위축된 매수 심리가 짧은 시간에 회복되기는 어려울 것이란 것이 전문가들의 대체적 견해다.
박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "지금까지는 총선과 대선이 부동산시장에 긍정적으로 영향을 미쳤다"며 "그러나 투자심리가 낮고 대출규제를 확 풀기 어려운 것은 주택시장에 악재로 작용할 전망"이라고 분석했다.
◇ 지방분양시장, 공급과잉 우려 속에 "1분기까지는 선방할 것"
한국건설산업연구원은 '2012년 건설·부동산 경기전망 세미나'에서 내년 주택매매가격은 수도권은 1%에 머물 것으로 전망했지만 지방은 7% 상승을 예상했다.
주택산업연구원도 "세종시, 기업도시, 혁신도시, 여수엑스포, 광주유니버시아드 등의 국책사업이나 지역 호재로 국지적 상승효과는 이어질 것"이라고 내다봤다.
지난 2~3년간의 공급부족 여파가 다소 남아있어 한동안 올해와 같은 호조세가 이어질 것이라는 예측이 우세하다. 하지만 부산처럼 단기간에 공급이 집중된 지역이 있어 상승폭은 올해의 절반 수준에 그칠 것으로 분석된다.
하지만 분양시장의 과열양상도 우려되고 있다.
채훈식 부동산1번지 실장은 "최근 공급이 실수요를 넘어서는 움직임이 조금씩 감지되고 있다"며 "내년 중순경에는 자칫 공급 과잉으로 이어질 가능성도 배제하기 어렵다"고 지적했다.
김규정 부동산114 본부장도 "최근에 공급과잉 우려가 나타나고 있지만 일단 잔여 아파트 물량은 모두 털어내는 분위기"라며 "1분기까진 강세가 지속될 것으로 보이고 시장 분위기가 침체로 돌아선다고 해도 수도권보다는 양호할 것"으로 내다봤다.
◇ 전셋값 상승세, "최소 5% 이상 지속된다"
반면 올 한해 최고 14~15%를 상회한 전셋값 상승세는 내년에도 이어질 것으로 전망된다. 대부분의 전문가들은 내년엔 상승폭이 다소 둔화되긴 하겠지만 여전히 물가상승률을 웃도는 수준일 것으로 내다봤다.
내년 서울 아파트 입주물량이 예년의 절반 수준이고, 특히 서울 입주가구수는 4년 평균의 절반도 안되는 2만여 가구에 불과하다. 통상적으로 입주 아파트가 감소하면 시중에 나오는 전·월세 물건도 줄어들기 때문에 내년 상반기 내내 전셋값 상승세는 지속될 수밖에 없다는 의미다.
여기에 공공임대물량이 대폭 축소되고, 민간분양물량도 줄어들며 보금자리주택 등의 공공아파트 쏠림현상이 심화될 것으로 전망된다. 이로 인한 시장 불확실성은 부동산 투자·매수를 모두 위축시켜 임대시장에도 지속적으로 부담을 가할 것으로 예상된다.
김규정 본부장은 "반전세, 월세전환 등의 현상이 아주 눈에 띄는 속도는 아니지만 점진적으로 고착화되고 있다"며 "이같은 반전세 식으로 월세전환으로 인해 사실상 통계상으로는 오히려 전셋값 상승이 낮게 비춰질 것이기 때문에 내년에는 5% 내외의 상승폭이 예상된다"고 밝혔다.
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