광교 오피스텔 투자자..`한숨` 밖에 안나와

경기도청 이전 무기한 보류에 임차인 급감

[뉴스토마토 한승수기자] 광교 신도시 내 최대 호재인 경기도청 이전이 무기한 보류되면서 오피스텔을 분양받은 투자자의 한숨이 깊어지고 있다.

 

전세와 실수요 등 거주수요가 받쳐주는 아파트와는 달리 오피스텔은 일대 월세수요에 대한 의존도가 커 경기도청 이전 보류는 수익률에 큰 타격을 줄 것으로 보인다.

 

◇"계획대로 돼도 1년은 손가락만 빨아야.." 

 

지난달 16일 경기도는 예산부족으로 경기도청사의 광교신도시 이전추진 계획을 무기한 보류한다고 밝히면서 광교신도시는 한바탕 뒤집혔다. 광교신도시 최고 호재 중 하나인 경기도청 이전이 무산되며 시장은 ‘공황’ 상태에 빠진 것이다.

 

특히 자가와 전세 등 실거주수요가 뒷받침되는 아파트보다 인근 배후시설에 수익률이 결정되는 오피스텔의 경우 오랫동안 임차인을 구하지 못하고 방을 놀릴 수 있어 충격은 더 컸다.

 

현재 광교신도시에는 대우건설(047040) ‘푸르지오월드마크(200실)’, 호반건설 ‘호반메트로큐브(340실)’, 원일종합건설 ‘광교에듀하임(1309실)’ 등 오피스텔이 대규모로 분양이 된 상태다. 또 최근에는 태울림종합건설이 ‘유타워’ 384실을 공급했다. 이들 오피스텔은 2014년~2015년에 집중 입주한다.

 

대규모 오피스텔 공급 시점은 다가오지만 이에 맞는 수요를 불러올 기반시설은 아직도 준비 중이거나, 기약이 없다. 신분당선 경기도청역은 2016년 개통예정으로 오피스텔 입주와 최소 1년의 시간차가 생기며, 대규모 오피스텔 임차인을 끌고 올 것으로 기대됐던 경기도청은 언제 이전할지 아무도 모르게 됐다.

 

미래경제연구소 이정찬 소장은 “경기도청역이 서울에 직장을 둔 아파트 수요자를 위한 호재에 가깝다면 경기도청 이전은 오피스텔을 위한 호재에 가깝다”며 “도청 근로자와 관계 업체 연쇄 이전 등 대형 배후 수요를 안고 올 경기도청 이전이 무기한 보류되면서 수익형 상품인 오피스텔은 임차인 맞추기에 큰 어려움을 겪을 수 있다”고 전망했다.

 

광교 M공인 관계자는 “원래 월세라는게 이동비를 줄이기 위해 직장이나 학교 근처에 얻는 것 아니냐”며 “지하철이 개통된다고 서울 월세자가 광교로 올 리가 없지 않나”라고 오피스텔의 수익률 하락을 경고했다.

 

◇"은행이자도 못낸다"

 

최근 광교에서 분양한 대우건설의 푸르지오 월드마크 분양 오피스텔 가운데 최근 선호도가 가장 높은 전용 26㎡의 분양가는 1억6800만원이다. 보증금을 1000만원이라고 가정했을 때 이를 제외한 자기자본은 1억5800만원이다.

 

이 투자금으로 은행 이자율 5%를 넘기기 위해선 월임대료는 최소 70만원 이상을 이상을 받아야 한다.

 

임대료 70만원을 받을 경우 자기자본에 대한 임목 임대수익률은 5.32%. 기본 지출인 중개 수수료를 빼면 입주1년차 수익률은 정확히 5%가 된다.

 

중도금 50%를 이자 후불제로 대출받을 경우에는 임대료를 75만원까지 올려야 5%를 가까스로 넘기게 된다.

 

박찬식 동천태양공인 대표는 “월임대료 70만원이면 웬만한 서울 요지 오피스텔 임대료 수준이다. 광교에서 이 정도 수준의 임대료를 받을 수 있을지는 미지수다”라고 분석했다.

 

박대표는 또 “각 종 세금과 임차인 관리비용 등을 감안할 때 은행 이자율 이상을 얻기 위해선 80만원 선까지 끌어 올려야 하는데 경기도청 이전이 안되면 임차인 맞추기도 힘들텐데 수익률은 은행 이자를 밑돌 것”으로 예상했다.

 

 

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