많이 오른 부동산가격, 양도세 줄이려면

1주택 1비과세 규정 활용이 우선…장기임대사업 등록시 '면제'

최근 부동산 가격이 오르면서 보유한 주택을 팔 때 양도소득세를 얼마나 내야 하는지 문의하는 사람들이 많아졌다. 전문가들이 양도소득세를 아끼는 방법으로 추천하는 방안은 ‘1세대 1주택 비과세 ’규정이다. 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이면 양도소득세가 과세되지 않기 때문이다. 다만, 양도가액 9억원을 초과하는 고가 주택은 일부 과세된다.

 

하지만 2주택 보유자라도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 첫째, 일시적으로 2주택인 경우 비과세되는데 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우다. 단, 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 이전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 간주해 비과세 적용을 받을 수 있다. 미래설계연구소는 “종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 보유 기간이 2년 이상이어야한다”고 조언했다.

 

둘째, 3년 이내에 이전 주택을 못 팔았거나 일정 기간 2주택을 보유해야 된다면 매매 차익이 적은 주택부터 양도해 세금을 줄이는 전략이 필요하다. 과거에 비해 세 부담은 줄었다. 2주택 이상 다주택자에 대해서도 양도 차익에 대해 기본 세율을 적용하고 장기보유특별공제도 해주기 때문이다. 

 

마지막으로 주택 임대 사업자등록을 통해 비과세를 받는 방법도 있다. 장기임대주택 사업자가 되려면 우선 세무서와 시군구청에 사업자 등록을 하고 임대개시일 당시 기준시가가 서울은 6억원 이하, 수도권 외 지역은 3억원 이하인 주택을 1채 이상의 매입했을 때 5년 이상 임대해야 한다. 다만 5년이란 요건을 못 지키면 양도소득세를 납부해야 하므로 주의해야 한다. 김주연 KDB대우증권 세무전문위원은 "1채 이상 주택을 보유한 경우 양도하기 전에 전문가와 충분히 상의한 뒤 의사 결정을 해야 세금을 줄일 수 있을 것"이라고 조언했다.

 

명정선 기자 [e-mail]

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