뉴스토마토가 재테크닥터를 새롭게 선보입니다. 초저금리 시대를 맞아 어느 때보다 재테크에 대한 관심이 높습니다. 주식, 펀드를 비롯해 대체투자처도 다양해지고 있습니다. 관심은 세무·회계로 이어지며 세테크 또한 필수적인 재테크 수단이 됐습니다. 재테크닥터에서 프라이빗뱅커(PB)를 비롯한 각 분야 전문가와 함께 재테크 실전 감각을 키워보시기 바랍니다.
약간의 종잣돈이 생기면 이 돈을 어떻게 굴릴까 고민하는 개인투자자들이 많다. 중위험·중수익형 금융상품에 돈을 넣어서 은행 이자 이상의 수익률을 노리는 이들이 있는가 하면, 소자본 부동산 투자로 눈을 돌리는 이들도 적지 않다. 최근 상가투자와 소액 창업에 나서는 이들이 업종을 선택하는 데 필요한 노하우는 무엇인지, 또 최근의 트렌드는 무엇인지 권영산 오앤이외식창업컨설팅 대표에게 들어봤다.
상가로 소액재테크나 예비창업에 나서려는 수요는 어느 정도인가. 최근의 분위기는?
경기침체가 장기화되면서 기업들 마다 희망퇴직을 요구하는 일이 많다. 퇴직자는 점점 늘어나고 있고, 기존의 베이비부머 세대 등은 재취업과 창업에 대한 부담감 또 사상 초유의 저금리로 인해 수익형 부동산에 관심을 가진다.
이렇다 보니 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등에 투자하는 경우가 많은 게 사실이다. 하지만, 올해는 미국발 금리인상 영향과 정부의 대출억제 정책으로 인해 부동산 투자가 어떻게 전개될 지 추이를 지켜봐야 할 것이다. 수익형부동산 중 특히 자금 부담이 덜한 소규모 상가에 관심이 높아질 것으로 예상되는데, 특히 '젠트리피케이션(도심 부근 지역의 고급주택화)' 현상으로 번화가 역세권에서 살짝 벗어난 주택가 지하철역 주변의 소규모 상가나 주택이 각광받을 것으로 전망한다.
소액재테크든 예비창업이든 올해는 ▲주택가상권의 부각 ▲골목상권 부활 ▲점포 셰어링(한지붕 두가족) ▲5평 내외 소규모 상가 각광 ▲숍인숍 ▲드라이브스루(Drive-Thru) 매장 약진 ▲주유소 등 이종 업종 간 결합 ▲전통시장 재도약 등이 핵심이 될 것이다.
투자자들에게 상권분석과 업종선택은 가장 중요한 포인트다. 어떤 노하우가 필요한가?
최근 '젠트리피케이션'으로 인해 기존 창업자들이 임대료가 싼 지역으로 이동하고, 창업시장을 노크하는 생계형 창업자가 늘고 있다. 따라서 번화가 역세권보다 주택가 상권이 부상할 것으로 본다.
상권을 분석할 때는 사람들이 집중적으로 모이는 장소, 즉 흡인 및 출입하는 장소를 뜻하는 교통발생원(TG)을 파악해야 한다. 그래야 주동선과 부동선을 파악할 수 있기 때문이다. 그리고 해당상권의 업종형태 구성을 파악하고 유동량과 교통량도 살펴야 한다.
대략적인 상권분석을 했다면, 빅데이터를 활용해서 상권 규모와 특성을 알아봐야 한다. 빅데이터는 상권내 업종·매출·인구·지역분석 등 종합적인데, 소상공인시장진흥공단 상권분석시스템(www.semas.or.kr), 나이스비즈맵(www.nicebizmap.co.kr), 공공데이타포탈(www.data.go.kr) 등을 활용하면 좋다.
업종선택을 할 때는 브랜드·아이템 수명주기를 이용해 손익분석을 하는 방법을 활용하면 도움이 된다. 최근 이슈가 되는 저가커피숍과 생과일전문점의 경우 사업타당성(손익) 분석을 해보면 주택가 B급지에 점포비용을 포함한 창업비용은 1억3000만원 내외, 손익분기점(BEP) 하루 매출액이 70만원 내외로 산출된다. 이 정도의 하루 매출액이면 1500원 짜리 커피를 450컵 이상 팔아야 한다는 계산이 된다.
결론적으로 수명주기상 성숙기가 긴 업종을 선택하고, 손익분기점을 초과하는 업종을 선택해야 승부수를 띄울 수 있다.
최근 재테크 투자자를 대상으로 한 특강도 열었다. 고객들이 가장 궁금해 하는 점들은 뭐였나.
아무래도 소액재테크에 관심이 집중되다 보니 창업시장 흐름, 트렌드 변화, 업종선택 방법, 손익분석법, 권리금 산정법 등에 관심이 많았다. 특히 주택가상권가 골목상권이 재조명되고 있다는 점에 많은 관심을 드러냈다.
연령대별 상가투자의 요령이 있나? 적정 투자수익률을 보는 방법도 궁금하다.
최근 창업시장 상황을 감안한다면 최소한의 비용으로 시작할 수 있는 업종을 고르는 게 중요할 것이다. 20~30대 청년 창업자들은 푸드트럭이나 5평 내외의 테이크아웃 미니점포, 숍인숍을 노려볼 만하다. 업종은 수제버거, 토스트, 드립커피, 배달전문점이 적합하다.
40~50대는 전문조리사 없이 할 수 있는 설렁탕, 곰탕 등 한식업종과 신개념 소호(SOHO·Small Office Home Office) 사무실, 독서실 등 서비스 업종이 좋다. 60대 이상은 단순 판매업종이나 자신이 잘 할 수 있는 분야의 컨설팅업이 어울릴 수 있다.
수익률은 금융 이율이 1% 내외, 창업시장 수익률이 2% 내외라고 가정하면 소액재테크로써 상가 수익률은 3~4%면 양호하다. 예를 들어 2억원의 재테크로 상가점포에 투자했다면, 월 67만원(부가세 별도) 내외의 수입이 생긴다면 적당하다.
상가투자 때 꼭 알아야 할 부동산 세법은?
기본적으로 취득세, 부가가치세, 양도소득세를 알아야 한다. 재산세와 소득세도 무시할 수 없다. 오피스텔 등 수익형 부동산은 구입할 때 매입가격의 4.6%를 취득·등록세로 내야 하고, 10%의 부가가치세도 내야 한다.
또 지난해 5월 개정된 상가건물임대차보호법도 기억해두자. 이 법안은 임차인이 임대인에게 임대차 계약이 끝나기 3개월 전부터 정당한 이유 없이 권리금을 주고받는 행위를 방해할 수 없도록 하고 있다. 또, 임대인은 새로운 임차인에게 상식 밖의 높은 임대료와 보증금을 요구할 수 없고 정당한 이유 없이 새로운 임차인과의 계약을 거절할 수도 없다.
권영산 KORE(부동산컨설팅)대표이사
오앤이오식창업컨설팅 대표. 소상공인진흥공단 전통시장 상권활성화 컨설팅 자문위원, 한국로컬푸드 문화산업협회 상임이사, SERI 프랜차이즈포럼 교육위원 등으로 활동 중이다.
김보선 기자 kbs7262@etomato.com
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