민간 개발로 판 커지는 '서울형 도시재생'

보존 보다 '개발 가능 부지'에 예산 투입 가능성"공공 예산 덜 들여서 균형 발전 이루는 게 목표"원주민 젠트리피케이션 해결은 여전한 난제

[뉴스토마토 윤민영 기자] 서울시의 2세대 도시재생은 적은 공공 예산과 대규모 민간 개발이 목표다. 그동안 도시재생 사업은 대부분 정부의 예산으로 이뤄졌는데 오세훈 시장 취임 후에는 90%의 비중이 민간 투자로 전환됐다.

 

민간 개발에 규제 완화 등 인센티브를 줘서 사업 속도를 앞당기면 주택공급 등 실질적으로 시민이 체감할 수 있는 도시재생이 되지만 원주민이 내몰리는 젠트리피케이션 문제는 여전할 것이라는 우려도 나온다.

 

서울시는 향후 도시재생 사업지 선정 기준을 보존보다는 개발 가능한 부지에 초점을 둘 예정이라고 17일 밝혔다. 공공 사업에 머물렀던 균형발전을 민간 주도로 전환하면서 적은 예산으로 경제적인 파급 효과를 기대하고 있기 때문이다.

 

시는 2026년까지 진행하는 도시재생 예상 사업비를 7조900억원으로 책정했다. 이 중 시비·국비는 7300억원, 민간 투자 금액은 6조3600억원이다. 이 사업비는 지난 5년간의 도시재생 사업에 소요된 비용을 기반으로 측정했다.

 

서울시 도시재생실 관계자는 “이번 도시재생 정책의 방향은 공공이 아닌 민간 주도의 개발이므로 그에 따른 인센티브를 주는 방식으로 진행된다”며 “기존에 정부가 지원하는 도시재생 예산도 활용할 수 있도록 국토교통부와 사업 계획 변경에 대한 협의를 진행할 예정”이라고 설명했다.

 

그는 이어 "민간 자본이 들어오면 국비·시비가 덜 들어가면서 도시균형발전을 할 수 있는 측면을 기대하고 있다"며 "민간이 기존에 갖고 있던 미활용 부지를 활용하거나 추가 개발을 위해 땅을 매입하는 과정도 적극 지원할 예정"이라고 덧붙였다.

 

시는 이번 도시재생을 주거지 재생과 와 중심지 특화재생 등 두가지 측면으로 나눴다. 주거지 재생은 기존의 도시재생에 주택공급이 가능한 재개발을 결합하는 방식이다. 중심지 특화재생은 일자리 창출이나 신산업 육성 등 경제 성장을 위한 복합개발이다.

 

먼저 시는 기반시설이 특히 열악한 도시재생 지역에는 민간주도 재개발 사업이 추진될 수 있도록 지원한다. 다만 재생지역 안에서도 사업성 등을 이유로 모든 지역에서 재개발 사업이 추진될 수 없는 만큼 재개발 사업에서 소외된 주변 주민들의 상대적 박탈감과 생활불편을 해소하기 위한 대책도 추진한다. 정비구역 내 주민편의시설을 공유하고 주변에 도로·공원 같은 기반시설을 조성해 소규모 정비사업이 추진 가능한 여건을 만든다.

 

재개발 요건이 갖춰지지 않은 곳은 모아·가로·자율·주택 등 소규모 정비사업으로 전환한다. 기존 재생지원센터 기능을 주택정비 지원으로 전환하고 주민들이 요청할 경우 건축사, 세무사 등으로 구성된 주택정비지원단을 파견해 집수리·건축 관련 기술자문을 지원한다.

 

도시의 정체성 강화 차원에서 규제가 적용된 곳은 관리 위주의 재생사업을 지속한다. 골목길 재생, 생활기반시설 정비, 한옥주택 개량, 가꿈주택(집수리) 보조금 및 융자금 지원 확대 등이다. 최근 개장한 남산예장공원과 노들섬, 돈의문박물관마을 같이 역사문화적 의미가 있는 공간이나 저활용되고 있는 공간은 재생을 통해 명소화시킨다.

 

중심지 특화재생은 대규모 민간 주도 개발과 도시재생이 혼합된 사업방식을 적용한다. 방치된 유휴 부지에 민간 거점개발을 유도한다. 신산업 생태계를 조성하고 지역 일자리를 창출하는 등 경제적인 파급효과를 주변 지역으로 확산한다는 계획이다. 김포공항 복합개발 같은 신규 재생사업이 이에 해당한다.

 

현재 시는 김포공항 복합개발을 위해 이 지역을 혁신지구로 지정하기 위한 절차를 진행 중이다. 시는 현재 공항공사와 민간 시행사와 함께 오는 연말 중으로 국토부에 관련 공모를 신청할 예정이다. 용산이나 서울역 등 주거지로 재생이 가능한 부지도 복합개발이 가능토록 구청과 방안을 마련하고 있다.

 

시는 연내 도시재생 전략계획을 통해 사업의 구체적인 방법과 내용을 제시할 예정이다. 재생사업을 위한 신규 지역 선정은 기존 사업을 안정적으로 마무리한다는 원칙 아래 최소화하되 주민들의 의견을 충분히 반영한다는 계획이다.

 

그러나 민간 개발의 경우는 경제력 등이 취약한 주민들의 젠트리피케이션 문제가 여전히 발생할 소지가 있다. 이는 개발 속도를 앞당기고 규모를 확대하기 위해 민간 주도로 진행되는 사업의 고질적인 문제점으로 지적돼 왔다.

 

기존의 도시재생지는 노후 저층주거지가 밀집한 지역 특성상 정비사업에 대한 동의율이 충족되더라도 경제력이 취약한 원주민이 내몰리는 경우가 있었다. 주민들이 정비사업을 원하지 않는 지역은 2세대 도시재생의 주거지 재생이 적용되지 않는다는 점은 긍정적이지만 기존 주민들에 대한 고민과 보완이 지속돼야 한다는 시각도 나온다.

 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2세대 도시재생은 기존에 발표된 서울시의 공공기획 처럼 빠른 사업추진을 지원하는 역할로 한정된다는 점에서 (젠트리피케이션과) 연관이 있다"며 "개발보다는 시가지의 보전을 중시한 기존의 도시재생은 원주민들이 내몰리는 문제가 없다는 점에서 친서민 정책의 면모가 컸다는 점을 이번 정책에서 간과하면 안된다"고 지적했다.

 

서울시는 2026년까지 진행하는 도시재생 사업을 대부분 민간의 영역으로 전환한다고 17일 밝혔다. 사진은 도시재생인 종로구의 한 저층주거지. 사진/윤민영 기자

 

윤민영 기자 [e-mail]

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김의중 금융산업부장이 최종 확인·수정했습니다.