[뉴스토마토 윤영혜 기자] 정부가 현재 3% 수준인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20%까지 높입니다. 낮은 자기자본에 높은 보증 의존도 구조로 소위 '한탕'을 노리는 업계의 체질 개선을 위해서인데요. 토지나 건물을 현물출자할 경우 세금 혜택과 용적률 인센티브를 부여합니다.
'시행사→건설사→금융사' 리스크 고리 끊는다
정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 PF 리스크를 최소화하고 주택건설 등 투자 활성화를 위해 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했습니다.
PF는 대상 사업의 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법입니다. 지난해 말 기준으로 230조원에 달하는데요. 이 중 약 70%가 주거시설이며 주택 공급과 건설투자의 주요 수단으로 활용됩니다.
선진국은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30∼40%의 자기자본으로 토지를 매입한 후 건설단계에서 PF대출을 받고 있습니다.
반면 우리나라는 시행사의 자기자본비율이 3~5% 수준에 불과한데요. 단기수익을 추구하는 경향과 디벨로퍼의 영세성 때문입니다. '부동산개발업법'에 따르면 전국 디벨로퍼는 2400개이며, 연 매출 100억원 이하가 95%입니다. 자기자본이 적기 때문에 토지를 매입하는 단계부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받는 셈입니다.
금융기관 입장에서는 낮은 자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기보다 건설사·신탁사 보증(사실상 100%)에 의존해 대출을 해줄 수밖에 없는데요. 이런 구조에서 금리가 오르거나 경기가 위축되면 PF 사업성은 급격히 악화됩니다. 큰 규모 사업은 기간이 1년만 지연돼도 이자가 몇백억씩 쌓이게 되는데요. 리스크가 시행사에서 건설사, 금융사로 확산될 위험도 큽니다.
(사진=연합뉴스/자료: 국토부)
현물출자시 세금 혜택…용적률 인센티브도
이번 정부 개선방안의 핵심은 고금리 대출을 통한 토지매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도해 PF 자기자본비율 높이는 겁니다.
지금은 기업·개인 보유 토지를 PF사업에 출자할 때 법인세·양도세를 내야 하는데요. 조세특례법을 개정해 양도차익 과세를 이연하기로 했습니다. 출자자의 이익 실현 시점에 세금을 매기겠다는 설명인데요. 미국에서 1992년 도입돼 리츠 시장의 성장을 이끈 '업리츠(UP-REITs)' 방식입니다.
토지주가 땅을 판 뒤 발을 빼는 것이 아니라 현물출자를 통해 리츠 주주로 참여해 사업 수익을 나누면 토지 매입 비용이 들지 않고, 자기자본비율은 높아집니다. 국토부는 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있습니다.
내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위해 선도사업 후보지도 공모합니다. 대상지에는 건축물용도·용적률 등 각종 도시규제를 적용하지 않을 방침인데요.
토지 용도 제한과 건폐율·용적률 규제를 대폭 완화하는 '공간혁신구역'에 랜드마크 빌딩을 세우는 것을 목표로 공공에서 리츠 설립과 사업성 분석 컨설팅을 지원합니다.
토지주가 기업형 장기임대주택 같은 정책사업을 위해 토지 현물출자를 하면, 한국토지주택공사(LH)가 매입 확약으로 사업성을 보완합니다.
금융기관이 PF대출을 해줄 때는 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 정한 뒤 위험 가중치와 충당금을 차등화하도록 했습니다.
자기자본비율이 낮은 PF대출에 대해 쌓아야 하는 자본금·충당금 비율을 높여 더 깐깐한 대출을 유도하겠다는 겁니다.
안정적인 자기자본비율을 지닌 리츠(개발·운영사업자)에는 3기 신도시 등 공공택지를 우선 제공해 한국형 디벨로퍼를 육성에도 나섭니다.
이번 PF 연착륙 지원 프로그램에는 최대 53조7000억원이 투입될 예정인데요. 박상우 국토부 장관은 "PF사업이 시스템에 기반해 진행되고 관리되도록 할 것"이라며 "보증에 의존하는 대출방식에서 면밀한 사업성을 기반으로 대출이 이뤄지도록 하고 전국 PF사업이 체계적으로 모니터링 될 수 있도록 ‘PF 통합정보 시스템’도 속도감 있게 구축하겠다"고 밝혔습니다.
박상우 국토교통부 장관이 14일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)
윤영혜 기자 yyh@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 최신형 정치정책부장이 최종 확인·수정했습니다.
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지