[뉴스토마토 한승수기자] 올해 두번 주택시장 정책 방향에 따라 서울 강남과 강북의 양극화가 심화 될 것이라는 우려가 커지고 있다.
임대소득에 세금을 물리겠다는 정부의 결정에 강북권은 벌써부터 매수세가 자취를 감추고 있다. 반면, 강남권은 재건축 핵심 규제 완화라는 선물을 받아놓은 상태로, 우려보다 기대감이 더 큰 모습이다.
집값 변동이 큰 강남권은 매매차익을 기대하는 투자수요가 이끌어가는 시장이다. 이와 달리 집값 등락폭이 적은 강북권은 실수요와 임대수익을 기대하는 투자수요에 의해 움직인다.
두 시장의 특성상, 올해 정부의 주택시장 운영 방침은 서로의 격차만 벌려놓을 것으로 보인다.
◇강남, 과세 우려보다 재건축·리모델링 기대
강남·서초·송파 등 강남3구는 대표적인 재건축 밀집지다. 임대료에 대해 과세하는 선진화정책에 대한 우려가 있지만 재건축 호재에 대한 기대감이 더 크다.
국토교통부는 지난달 업무보고를 통해 재건축 초과 이익 환수제를 폐지하고, 소형주택 의무비율을 완화하기로 했다. 1가구1주택 공급으로 원칙으로한 재건축 소유 주택 제한도 폐지할 방침이다.
국토부 계획대로라면 재건축사업의 수익성을 저하시켰던 규제들이 대부분 해제될 예정이다.
강남의 영향권에 들어가는 경기 과천 재건축시장 역시 정부 정책에 따라 최근 활발한 모습을 보이고 있다. KB국민은행에 따르면 정부 청사 세종시 이전 후 약세를 보이던 과천은 올들어 0.78% 상승했다. 용인 수지에 이어 수도권 자치도시 중 두번째로 높은 상승률이다.
범강남권인 분당은 리모델링 수직증축 허용과 수익 기대감에 임대소득 과세가 묻혔다. 지난 정부에서 안전성을 이유로 허락되지 않던 리모델링 수직증축을 이번 정부가 허용했다. 현재 리모델링 시범단지 신청이 한창이다.
장재현 부동산뱅크 팀장은 "강남은 고가전세와 다주택자가 많아 이번 선진화방안이 부담스러울 수 있지만 정부의 강남 밀어주기 정책으로 인해 상쇄되는 부분이 있어 강북권에 비하면 우려 정도가 크지는 않을 것"이라고 전망했다.
◇강남구 개포동 개포주공1단지(사진=뉴스토마토DB)
◇다가구주택 등 임대주택 많은 강북, 선진화 정책 '악재'
강남이 재건축 개발 밀집지라면 강북은 상대적으로 다가구주택이 많은 곳이다. 건축비용이 비교적 저렴하고, 대학과 직장이 많아 저렴한 임대주택을 찾는 수요가 풍부하다.
다가구주택은 단독주택의 일종으로 3개층 이하, 2~19가구가 임대로 살 수 있게 지어진 집을 말한다. 매매시장 침체와 임대수요 증가가 맞물리며 인기상품으로 떠올랐다.
강서구 화곡동 한 3층 규모의 다가구주택에는 6가구가 월세로 살고 있다. 여의도에 거주하고 있는 집주인은 각 집마다 월세 50만원을 받고 있다. 집주인의 연간 임대수익은 3600만원에 달한다.
지금까지 임대소득에 대해 세금을 내지 않았던 집주인은 새롭게 도입될 주택임대차선진화 방안에 따라 종합소득 과세 대상이 된다.
주택임대차 선진화 방안에 따르면 2주택 보유자로 임대소득이 연간 2000만원 이하는 2년간 비과세하고 2016년부터 분리과세 대상이 된다. 2000만원을 초과할 경우 종합과세 대상이다.
종합소득세는 누진세로, 임대소득을 포함해 소득이 많아질수록 높은 세율(6~38%)이 적용된다. 또한 건강보험료가 오를 수 있고, 직장의료보험 피부양자였다면 보험료가 높은 지역 가입자로 전환해야 한다.
세금 등 지출이 늘며 떨어진 수익률을 높이기 위해 월세를 높여야 하지만 이마저도 쉽지 않다. 수익형 부동산 열풍에 공급이 증가, 임대료가 하락하고 있기 때문이다. 한동안 매수 관망세가 유지, 집값은 약세를 보일 것이라는 전망이 나오는 이유다.
이정찬 유플러스리얼티 대표는 "소득노출과 지출 비용 증가에 대한 부담감이 높아진 상황에서 하락 추세인 월세수익률은 매수세를 위축시킬 수 있다"며 "침체기 알짜 수익형 부동산으로 인기를 누렸지만 당분간 관망세가 우세할 것으로 전망된다"고 말했다.
◇강북구 번동 다가구주택가(사진=뉴스토마토DB)
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