[뉴스토마토 송종호기자] "건강을 찾기 위해 환부를 도려내야하지만 그 고통이 무서워 회피만 할 수는 없다."
부동산 프로젝트파이낸싱(PF)로 인한 건설업계와 금융권의 부실상황을 해결하기 위해서는 고통이 따르더라도 중장기 처방으로 건전성을 회복해야 한다는 보고서가 나왔다.
한국개발연구원(KDI)은 24일 '부동산PF 대출의 현황과 정책대응' 보고서를 통해 자본구조의 건전화와 후분양제도 등의 이행 필요성을 강조했다.
보고서를 작성한 지규현 한양사이버대학 교수는 "부동산PF로 인한 부실위험이 '암'은 아니다"며 "단기 해결방법을 찾는다면 암으로 변이될 수도 있겠지만 중장기적인 치유책으로 회복이 가능하다"고 말했다.
지교수는 "건설사에게 위험부담이 높은 우리의 대출구조는 금융이 발달하지 않은 까닭에 기인한 것"이라며 "시장이 좋을 때는 건설사는 선분양을 통해 중도금으로 사업을 시작하고, 금융권은 담보를 통해 수익을 낼 수 있었지만 시장이 악화되면 이같은 방식이 통하지 않는다"고 설명했다.
이어 "부동산PF 부실이 커진 상황에서 다시 부동산 경기 활성화만 기다리며 과거의 방식을 유지해서는 악순환이 반복된다"고 지적혔다.
보고서는 총사업비 대비 자기자본 비율이 SOC사업처럼 20~30%정도를 맞춰 사업을 진행시키고 이후 사업진행에 따라 타인자본으로 잔여 사업비를 지원하는 것이 바람직하다고 진단했다.
또 선분양시스템은 프로젝트의 레버리지를 과다하게 높여 분양사고시 대주의 채권보전이 어렵다는 문제를 가지고 있다고 진단하고, 앞으로 대한주택보증의 보증서 발급 시점 내지는 입주자 모집공고 승인시점을 기성률 10~50%등으로 점진적으로 늦출 필요가 있다고 밝혔다.
김진 서울시정개발연구원 부연구위원은 "착공 이전에 분양이 가능한 제도는 중국이나 동남아시아에도 없는 매우 위험한 제도"라고 지적했다.
대주보의 부보비율 역시 단계적으로 낮출 필요가 있다고 제기했다.
현재 환급이행의 경우 대한주택보증이 수분양자가 납부한 분양계약금과 중도금의 전액을 보상하고 있으나, 이는 수분양자의 도덕적 해이를 증대시키다는 이유로 문제가 심각하다는 지적을 받아왔다.
김진 부연구위원은 따라서 부보비율을 '계약금+중도금'의 90~70%순으로 점차로 낮춰갈 필요가 있다고 조언했다.
그밖에 보고서는 자기자본 모집이 가능하도록 투자도관체를 정비할 필요성도 언급했다. 김진 부연구위원은 "공신력과 전문성을 갖춘 GP(General Partner)가 프로젝트를 책임지고 재무적 이익에 초점을 맞춘 LP(Limited Partner)가 주주로 참여하는 도관체가 현실적"이라고 밝혔다.
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