팽팽한 전월세 상한제 논란, 해법은?

경실련·참여연대 주최 토론회"상한제 도입 선진국, 부작용 없어" vs. "한국 임대차시장 특성 달라"

 

[뉴스토마토 최봄이기자] "집주인이 느닷없이 보증금 50% 인상을 요구한 적이 있다. 라면, 우유 등 생필품 가격담합을 정부가 규제하는 것처럼 정부는 전월세 시장 '시장실패'에 합리적인 중재자 역할에 충실해야 한다." (최창우 전국세입자협회 공동대표)

 

"임대료 관리체계가 취약한 우리나라 여건을 감안할 때 독일 등 선진국의 사례를 그대로 도입하는 것은 한계가 있다. 임대료 규제가 세입자에게 (가격인상, 공급축소 등) 부메랑으로 돌아올 가능성도 높다." (김태섭 주택산업연구원 정책실장)

 

전월세 상한제에 대한 이견이 쉽게 좁혀지지 않고 있다.

 

민주당은 계약갱신 청구권 1회 보장과 계약 갱신 시 전월세 인상률 5% 제한을 골자로 하는 전월세 상한제 입법을 추진하고 있지만 정부와 새누리당은 난색을 표하고 있다. 인위적인 규제로 임대료가 폭등하고 전세공급이 줄어드는 등 부작용이 발생할 수 있다는 것이다.

 

이처럼 팽팽하게 맞서고 있는 전월세 상한제 쟁점과 함께 개선방안에 대해 토론하는 장이 8일 국회에서 열렸다.

 

참여연대와 경실련이 개최한 토론회는 황도수 건국대 교수의 사회로 김남근 변호사가 발제를 맡았다. 전월세 상한제 도입 측으로는 민주당 문병호 의원, 최은영 한국도시연구소 연구원, 최창우 전국세입자협회 공동대표가 토론자로 첨여했다.

 

전월세 상한제 도입에 대한 신중론·반대 측 입장으론 김용순 LH토지주택연구원 단장, 김학환 한국공인중개사협회 고문, 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장이 참여했다.

 

◇"독일의 모범적 임대차시장 모델 배워야"

 

◇김남근 변호사(사진제공=경실련)

 

발제를 맡은 김남근 변호사(참여연대 집행위원장)는 독일식 공적규제 모델을 근거로 전월세상한제 도입 필요성을 강조했다. 평균 임대차 기간이 13년에 달할 정도로 임대시장을 안정화할 수 있었던 것은 임대기간과 가격 규제가 잘 발달해 있기 때문이라는 주장이다.

 

김 변호사는 "한국의 주택임대차보호법은 대항력, 확정일자 등 보증금 보호에만 초점을 맞추고 있다"며 "서구의 임대차법처럼 계약갱신청구권과 인상률 제한 등을 법제화해야 한다는 사회적 합의가 필요하다"고 말했다.

 

아울러 김 변호사는 "정부 기조에 따라 들쑥날쑥 움직이는 공공임대주택 공급량에 대한 대책도 마련해야 한다"고 강조했다. 단순히 공공임대주택을 늘려야 한다는 원론적 수준의 논의에서 벗어나 '10개년 계획'과 같이 구체적인 공급계획과 방법론을 마련해야 한다는 것이다.

 

공공임대주택 비율이 크게 부족한 한국의 실정을 반영해 민간임대주택의 공공성을 강화하기 위한 인센티브(임대소득세·양도세 감면 등)가 필요하다는 제언도 이어졌다. 실효성을 강화하기 위해서는 임대사업자 등록 의무를 강화하고 전월세 실거래 정보를 체계적으로 수집·공개(전입신고 자료 활용)하는 제도적 보완도 필요하다고 김 변호사는 덧붙였다.

 

◇"상한제 시기상조, 시장왜곡 우려..공공임대주택 확대가 근본 대책"

 

◇김학환 숭실사이버대 교수(왼쪽)와 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장(오른쪽)(사진=경실련)

 

이후 이어진 패널 토론에서는 부작용에 대한 우려도 제기됐다. 전월세 상한제 도입 측에서 근거로 드는 선진국과 한국의 임대차 시장은 여건과 상황이 다른 만큼 그대로 옮겨오는 것은 적절하지 않다는 것이다.

 

김용순 LH토지주택연구원 단장은 "공급자 우위시장에서 전월세상한제를 도입하면 전세가가 과다 인상되고 주택의 질을 저하시킬 우려가 있다"며 "아울러 행정력 부족으로 이중계약이나 암시장 문제가 발생할 수도 있다"고 우려했다.

 

임대차시장을 관리할 수 있는 제도적·행정적 인프라가 아직 미비하다는 지적도 나왔다. 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "임대료관리 체계가 취약한 우리나라에서 독일 방식을 당장 도입하기에는 한계가 있다"며 "지역의 상대적 차이를 고려한 표준임대료체계를 갖춘 상태에서 독일식 제도 도입을 고려할 수 있다"고 말했다.

 

김학환 숭실사이버대 교수(한국공인중개사협회 고문)는 "부유한 전세입자를 감안하면 반드시 세입자가 임대인보다 경제적 약자라고 단정하기 어렵다"고 지적한 뒤 "일률적인 규제강화는 거래를 위축시키고 시장을 왜곡할 수 있다"고 말했다.

 

◇"평균 전세가 2배 오를 때 소득 2배 올랐나..무주택 서민에 대한 공감 부족"

 

◇최창우 전국세입자협회 공동대표(왼쪽)와 최은영 한국도시연구소 연구위원(오른쪽)(사진제공=경실련)

 

전월세 상한제는 무주택 서민의 고통을 덜기 위한 최소한의 장치인 만큼 조속히 도입돼야 한다는 반론도 나왔다.

 

최은영 한국도시연구소 연구위원은 "통계청 자료를 보면 전세가구의 평균 임차료는 2000년 3211만원에서 2010년 8024만원으로 2배 이상 상승했는데 소득은 그만큼 오르지 않았다"고 지적했다.

 

최 연구위원은 "무주택 서민들이 소득에 비해 과도한 임대료를 지불하지 않도록 정부가 개입하는 것은 글로벌 스탠다드"라고 강조했다.

 

최창우 전국세입자협회 공동대표는 정부를 스포츠 경기의 심판에 비유하며 "공급자 우위 시장에서 정부의 중재자 역할이 더욱 중요하다"고 강조했다.

 

이어 최 대표는 "캐나다는 주별로 임대료 인상 상한선을 두고 있지만 임대료가 폭등하거나 공급이 주는 등 부작용이 발생하지 않고 있다"고 덧붙였다.

 

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