알쏭달쏭 전세금보증보험 '오해와 진실'

[뉴스토마토 최봄이기자] "보증금이 얼마인가요? 임대차계약 후 3개월이 지났으면 가입할 수 없어요. 집주인 동의가 필요하다는 것도 알아두시고요."

 

23일 대한주택보증에서 출시하는 전세금반환보증상품을 문의하자 상담원은 보증금과 계약 시점부터 질문한다. 8.28전월세대책으로 정부가 제시한 전세금반환보증은 '깡통전세를 막을 대안'으로 주목을 받았지만 아직 자세한 가입 조건에 대해 알지 못하는 수요자들이 많다.

 

대한주택보증 서울 서부지사 관계자는 "예를 들어 전세계악을 1년 전에 맺었거나 보증금이 3억원을 넘는 경우에도 가입하고 싶다고 전화를 주는 사례가 많다"고 설명했다.

 

특히 전세금반환보증상품과 비슷한 상품을 이미 SGI서울보증에서도 판매하고 있어 소비자들의 혼란과 고민이 더욱 커지고 있다.

 

◇대한주택보증 VS. SGI서울보증 어디로 갈까?

 

전세금 보장상품에 가입하려는 수요자들은 가입 대상에 해당하는지부터 확인해봐야 한다. 두 상품 모두 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구 주택을 포함해 주거용 오피스텔도 가입할 수 있다. 서울보증은 주택 이외 상가도 가입대상에 포함하고 있다는 점이 다르다.

 

아울러 주택의 경우 대한주택보증 상품은 전세보증금이 수도권 3억원, 기타 지역은 2억원을 넘지 않도록 제한하고 있다. 때문에 평균 전세보증금이 3억원에 달하는 서울지역에선 가입이 어려운 가구가 상당할 것으로 예상된다.

 

부동산114의 조사 자료에 따르면 서울에서 전세보증금 3억원 이하인 비율이 66.5%에 그치는 것으로 나타났다. 경기도와 기타 지역에선 90% 이상이 보증금 한도 기준을 충족하는 것과 대조적이다. 비교적 '고가 전세'인 경우 보증금 한도가 없는 서울보증 상품을 이용하면 된다.

 

그 다음으로 살펴볼 것은 계약체결 시점이다. 대한주택보증 상품은 임대차계약 후 3개월 이내, 서울보증은 5개월 이내로 가입 가능 기간을 제한하고 있다. 전세계약을 맺고 3개월이 지났지만 5개월은 지나지 않았다면 서울보증 상품에 관심을 가져볼 만하다.

  

◇대한주택보증 전세금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험 상품 비교

 

◇보증료율 대주보 저렴..서울보증 '보증료율 인하 추진 중'

 

보증료율은 대한주택보증 상품이 낮다. 주택의 종류에 관계 없이 개인은 가입가액의 0.197%, 법인은 0.297%를 적용하고 있다. 반면 서울보증의 보증료율은 아파트 0.265%, 기타주택은 0.3%로 주택 종류에 따라 다르다.

 

개인이 보증금 1억원에 대해 상품에 가입할 경우 2년 동안 부담해야 할 금액은 대한주택보증이 39만4000원, 서울보증은 53만원으로 대한주택보증 상품이 14만원 가량 저렴하다.

 

서울보증은 가입대상과 보증료율을 인하하는 방안을 추진 중이다. 정부도 8.28대책을 발표하면서 "가입대상을 확대하고 보증료율을 10% 내외로 인하할 방침"이라고 밝힌 바 있다.

 

다만 보험개발원과 금융감독원의 검토를 거쳐야 하기 때문에 시일이 걸린다는 것이 서울보증 관계자의 설명이다.

 

◇선순위 대출 많으면 가입 어려울 수도

 

아파트를 기준으로 보증한도는 대한주택보증이 90%, 서울보증이 100%로 알려져 있지만 전세보증금 대비 90%, 100%를 의미하는 것은 아니다. 두 상품 모두 선순위 대출금액에 따라 보증금 100% 가입이 가능 하거나 보증금의 일부만 가입할 수도 있다.

 

가입가능 금액 산출 방식은 다음과 같다.

 

먼저 대한주택보증은 아파트 시세에 90%를 곱한 후 선순위 대출금액을 뺀다. 예를 들어 매매시세 4억원, 전세보증금 2억원인 아파트에 2억원의 선순위대출이 있는 경우 보증한도는 1억6000만원(매매시세의 90%인 3억6000만원에서 2억원을 뺀 금액)이 된다.

 

서울보증은 '선순위 설정 최고액이 집값의 50%를 넘지 않아야 한다'는 조건과 '선순위 대출금과 보증금을 합해 집값의 100%를 넘지 않아야 한다'는 두 가지 조건을 모두 충족해야 한다. 예를 들어 매매시세 4억원인 아파트에 전세보증금이 2억8000만원(전세가율 70%)일 경우 선순위 대출이 1억2000만원을 넘지 않아야 한다.

 

이 조건을 충족하는 경우 주택 유형별로 보증금 대비 보증한도를 달리 적용한다. 아파트는 보증금의 100%까지 가입이 가능한 반면 단독·다가구는 80%, 연립·다세대는 70%까지만 가입할 수 있다.

 

 

◇집주인 동의 필요..서면제출 가능

 

두 상품 모두 집주인의 동의가 필요하다. 집주인이 임대차 계약 만료 후 1개월 안에 보증금을 돌려주지 않을 경우 대한주택보증이나 서울보증이 이를 대신 지급한 뒤 집주인에게 돌려받아야 하기 때문이다.

 

서울보증 관계자는 "집주인으로부터 채권을 양도받는 개념이라고 보면 된다. 소정의 임대인 동의서를 제출하면 된다"고 설명했다.

 

대한주택보증 상품도 서면 동의가 가능하다.

 

대한주택보증 관계자는 "집주인의 인감증명 날인이 필요한 부분인데 집주인이 반드시 지점에 동행할 필요는 없고 서면 제출도 가능하다"고 설명했다.

 

현재 대한주택보증의 전세금반환보증 상품은 법인 고객에 한해 가입 가능하며, 개인고객은 10월부터 가입할 수 있다.

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.