서울 아파트, 상승 vs 안정…신DTI·주거복지로드맵 관건

재건축 아파트 중심 가격 상승…정책 효과 시장 방향 바꿀 듯

[뉴스토마토 조한진 기자] 서울의 아파트 시장이 다시 들썩이고 있다. 재건축 단지를 중심으로 상승곡선이 가팔라지는 모습이다. 총부채상환비율(DTI)을 강화한 신DTI와 조만간 발표되는 주거복지로드맵이 서울지역 아파트 값의 방향을 결정할 가능성이 높아지고 있다.

 

26일 업계와 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트는 전주 대비 0.26% 상승했다. 재건축 가격이 0.54%, 일반 아파트가 0.21% 올랐다.

 

겨울철 이사 비수기에 접어들었지만 재건축 아파트를 중심으로 투자수요가 늘고 있다. 특히 송파는 잠실동 잠실주공5단지가 4000만~8000만원 오른 것으로 집계됐다. 정비계획이 통과된 가운데 높은 가격의 호가매물이 거래되면서 시세가 뛰었다는 분석이다.

 

양천은 목동 목동신시가지 2·3·5·6단지가 500만~5000만원 올랐다. 목동신시가지는 내년 지구단위계획 발표를 앞두고 투자자들의 관심이 확대되는 분위기다.

 

서울 아파트 시장은 정부의 규제 강화에 따라 조정국면에 접어들 가능성이 점쳐진다. 아직까지 투자자들 사이에서는 상황을 지켜보자는 분위기가 우세하지만 주택 시장이 위축될 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다.

 

앞으로 신DTI와 주거복지로드맵이 서울 아파트 시장의 온도를 결정할 가능성이 크다는 관측이 나오고 있다. 돈줄이 조여지고, 세부담이 늘어나면 대출을 낀 공격적인 투자가 힘들다는 이유다.

 

금융위원회와 금융감독원이 이날 공개한 신DTI는 내년 1월부터 수도권과 투기지역에서 우선 시행된다.

 

신DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 기타대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈다. 이 경우 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 계산되며서 비율이 높아져 대출 가능 금액이 줄어든다. 특히 다주택자의 대출이 대폭 삭감될 전망이다.

 

기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눴다.

 

발표가 임박한 주거복지로드맵 역시 아파트 시장에 영향을 미칠 전망이다. 이 제도는 서민 주거안정에 초점을 맞출 것으로 예상되지만 다주택자들도 관심을 기울이는 상황이다. 다주택자의 임대사업자 등록 전환에 대한 인센티브에 관한 내용이 포함 될 것으로 예상되면서다.

 

서성권 부동산114 선임연구원은 “다주택자 양도소득세 중과시기를 내년 4월로 못박고 있는 상황에서 주거복지로드맵의 내용을 확인 후 처분과 보유, 임대사업자 등록 전환 등을 결정할 것”이라며 “임대사업자 등록 인센티브 수위에 따라 향후 서울 아파트 시장 분위기가 좌우 될 것”이라고 내다봤다.

 

서울 시내의 아파트 단지 사진/뉴시스

조한진 기자 [e-mail]

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