(시론)부동산 투자와 투기

주위 사람들에게 투자와 투기의 차이를 질문하면 대부분 투자는 긍정적인 것이고 투기는 부정적인 것이라고 하거나, 내가 하면 투자이고 남이 하면 투기라고 어물쩍 넘어간다. 사전적 정의로 투자(investment)는 이익을 얻기 위하여 어떤 일이나 사업에 자본을 대거나 시간이나 정성을 쏟음 또는 이익을 얻기 위하여 주권, 채권 따위를 구입하는 데 자금을 돌리는 일이라고 정의한다. 반면 투기(speculation)는 기회를 틈타 큰 이익을 보려고 하거나 시세 변동을 예상하여 차익을 얻기 위해 매매하는 것을 의미한다. 현대 증권 분석의 아버지이자 가치투자의 창시자로 불리는 벤자민 그레이엄(Benjamin Graham)은 투자의 핵심은 철저한 분석과 투자원금의 안정성과 적당한 수익성에 있으며, 철저한 분석이 없는 행위는 모두 투기라고 여겼다. 이는 시장 심리나 분위기에 휩싸여 자산을 매입하는 것은 모두 투기라는 것이라고 강조한 것이다.

 

국제통화기금(IMF)이 올해 한국 경제성장률 전망치를 대폭 하향 조정하고 세계경제성장률 전망치도 내리면서 무역갈등 해소 노력 등 국제적인 공조를 강조했다. 15일 발표한 '10월 세계경제전망' 보고서에서 올해 한국 경제성장률 전망치를 지난 4월 2.6%에서 6개월 만에 2.0%로 대폭 하향했다. 내년 성장률 전망치도 2.8%에서 2.2%로 역시 같은 폭으로 내렸다. IMF는 올해 세계 경제 전망도 지난 7월 보고서(3.2%)보다 낮은 3.0%를 제시했다. 4월 수정 전망(3.3%)보다는 0.3%포인트 낮아진 수치다. 이 수치는 2019년 -0.1% 이후 최저 전망치다.

 

현재 서울 및 경기 몇몇 지역의 부동산은 투자자라고 말하는 투기꾼들과 소위 부동산 전문가라는 선동가들의 언변에 휘둘려 벼락부자가 되고 싶은 사람들에 의해 시장이 왜곡되고 있다. 정부는 2017년 ‘8.2 대책‘을 통해 투기지역과 투기과열지구를 지정하고 주택담보대출비율(LTV)를 40%로 제한하며 양도소득세를 강화하는 내용을 발표하였고, 2018년 ‘9.13 대책’에서는 종합부동산세와 양도소득세를 대폭 인상하는 것이 핵심 내용이었으며, 2019년 ‘10.1 대책’에서는 관계기관 합동 현장점검 및 LTV 적용 확대를 통한 대출규제와 분양가 상한제 개정안을 내놓았다. 이렇게 매년 강한 부동산 대책을 강구하였지만 집값은 하향하는 것이 아니라 한두달 눈치를 본 후에는 급등하는 이례적인 현상이 나타나고 있다.

 

정부의 다양한 부동산 정책은 번번이 실패하였고 점점 더 강한 규제를 통해 가격을 인위적으로 낮추려고 노력 중이다. 이는 다양한 부작용으로 나타나고 있으며, 일반인들도 급등하는 주택가격의 불안함에 추격매수를 통해 투기자가 되어가고 있다. 이를 해결하기 위해서는 다주택자들이 보유한 물건이 시장에 나오도록 퇴로를 열어주고, 재건축과 재개발을 통해 양질의 주택공급을 늘리는 것이 시장가격결정원리에 따른 해결방안이다. 3기 신도시 개발을 통한 입주는 당장 몇 년 안에 가능한 일이 아니며 위치 또한 매력적이지 않다. 일본의 사례를 보면, 수출부진을 만회하려 금리를 내리자 유동자금이 부동산으로 몰려 버블이 발생했으며 5년 새 4배 가까이 올랐다. 다시 금리와 부동산 보유세를 대폭 상향하자 투자심리가 위축되며 부동산 가격이 폭락하였으며, 잃어버린 30년이라는 멍에를 지고 있다. 정부의 정책이 얼마나 신중하게 발표되어야 하며, 한번 발표된 정책을 시장에서 되돌린다는 것은 매우 어렵다는 것을 알아야 한다. 이제 정부는 수요와 공급에 의해 가격이 결정되며, 시장에는 보이지 않는 손이 작동한다는 고전학파 경제학자들의 가장 기본적인 경제원리를 곰곰이 생각해 봐야 할 때이다. 

 

이효석 한국인재협회 사무국장

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