[IB토마토](신세계 광주드림)②신세계프라퍼티, 대규모 투자에 차입부담 심화

2026년까지 3조원 투자 앞두고 있어 차입금 부담 불가피스타필드 창원 완공 또 연기…광주, 투자사 유치 가능성 관심

이 기사는 2024년 03월 21일 10:44  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

신세계그룹이 광주에 2조원을 상회하는 대규모 투자를 진행한다. 2028년 광주신세계 안트앤컬처파크 건설을 시작으로 2030년에는 그랜드 스타필드 광주를 완공한다는 계획이다. 업계에서는 인구 150만명이 거주하는 대도시인 광주광역시에 백화점과 복합쇼핑몰 건설함으로써 외형성장을 이뤄나갈 새로운 동력을 얻게될 것이란 기대감이 나온다. 특히 광주신세계와 신세계프라퍼티가 보유한 현금 및 현금성자산을 상회하는 투자 규모에 시장의 관심이 쏠린다. 이에 <IB토마토>는 각 사업을 위한 자금조달 방안과 재무부담 심화 가능성, 경제적인 기대효과 등을 집중 점검했다. (편집자주)

 

[IB토마토 박예진 기자] 신세계프라퍼티는 총 투자비 1조 3403억원을 투입해 광주 어등산 관광단지에 오는 2030년 준공을 목표로 '그랜드 스타필드 광주'를 선보일 계획이다. 보유 현금성자산의 10배에 달하는 대규모 금액인 만큼 투자사를 모집해 함께 건립할 예정이다. 하지만 광주 외에도 청라와 창원 등에 신규 출점을 준비하고 있는 가운데 창원 스타필드 완공 일정이 또 한 번 연기되면서 실현 가능성에 의구심이 높아지고 있다. 신용평가업계에서는 오는 2026년까지 예상되는 투자금액은 약 3조원에 이르는 만큼 재무부담이 가중될 것이라는 평가도 나온다.

 

‘그랜드 스타필드 광주’ 전체 조감도. (사진=신세계프라퍼티)

 

'체류형 복합공간' 목표로 경쟁사와 차별화  

 

21일 신세계프라퍼티에 따르면 현재 스타필드 광주 완공을 위해 현지 법인을 설립 중인 단계로, 투자사 유치를 포함한 자금조달 방안을 모색 중이다. 앞서 하남·고양·수원 스타필드의 경우 투자사와 함께 건립을 했던 만큼 스타필드 광주 역시 같은 방식으로 진행될 것으로 예상된다. 

 

지난 2016년 9월9일 신세계프라퍼티가 오픈한 복합쇼핑몰 스타필드 하남은 미국에 기반을 둔 글로벌 쇼핑몰 개발 운영기업인 터브먼사의 투자를 받은 바 있다. 스타필드 하남은 총 1조원이 넘는 대규모 쇼핑몰 주주자본 5500억원(60%)과 외부 차입 3700억원(40%)으로 자금을 조달했다. 터브먼사는 자회사인 터브먼 아시아를 통해 49%의 지분을 투자했다. 스타필드 안성 역시 터브먼이 지분 49%를 투자하면서 준공됐다.

 

이외에도 스타필드 수원은 KT&G(033780)가 지분 50%를, 스타필드 고양은 이지스전문투자형사모투자신탁87호가 49%의 지분을 투자했다. 특히 올해 초 오픈한 스타필드 수원의 경우 완공을 앞두고 지난해 신세계프라버티와 KT&G로부터 2465억원의 유상증자를 단행하면서 자본 확충에 나선 결과 올해 초 오픈할 수 있었다. 공동 대주주 신세계프라퍼티와 KT&G는 유상증자에 각각 절반인 1232억5000만원씩을 투입했으며, 당시 유상증자를 포함해 약 5400억원의 비용을 투자한 것으로 알려졌다.

 

이어 오는 2030년에는 그랜드 스타필드 광주를 선보이겠다는 계획이다. 스타필드 광주는 신세계프라퍼티가 광주광역시 어등산 부지 41만7531㎡(약 12.6만평)에 추진하는 관광단지 유원지 조성 사업이다. 스타필드 개발·운영 노하우와 역량을 집약해 '2박 3일 스테이케이션'이 가능한 체류형 복합공간을 선보인다는 계획이다.

 

신세계프라퍼티는 협약에 따라 2030년 '그랜드 스타필드 광주' 1차 오픈, 2033년 최종 오픈을 목표로 공사 계획을 3단계로 구조화해 순차적으로 추진할 계획이다. 먼저 2025년 하반기에 부지 관리를 비롯한 사전 준비를 진행하고 2027년 1·2단계 시설에 대한 착공을 시작한다. 3단계 시설은 수익시설인 '레지던스'와 부대시설을 중심으로 개발해 2033년 준공을 목표로 하고 있다. 총 투자비는 2033년까지 1조3403억원으로 신세계프라퍼티는 협약이행보증금으로 총 사업비 중 토지·상가 비용을 제외한 금액의 10%인 635억원을 단계별 착공 전 광주도시공사에 납부하게 된다.

 

 

지난해 유상증자 단행하며 재무부담 심화

 

이런 상황에서 신세계프라퍼티는 청라와 창원 등 신규 스타필드 4~5개소 출점을 추진 중이다. 신용평가업계에서는 이와 관련된 투자비용만 2026년까지 약 3조원 초반대가 투입될 것으로 예상하고 있다. 예상 투자금액이 신세계프라퍼티의 영업이익을 훨씬 상회하는 만큼 중단기적으로 외부자금 조달액이 늘어날 것으로 전망된다.

 

특히 신세계프라퍼티의 경우 대규모 부동산과 시설장치에 기반한 복합쇼핑몰 업태 특성상 사업 확장 과정에서 투자부담이 매우 크게 나타나고 있다. 지난 2022년에는 스타필드 신규 점포 건설 및 부동산 개발 사업 관련 투자부동산, 센터필드 사업 관련 금융자산 취득 등으로 약 2700억원이 유출됐으며, 와이너리(Shafer Vinyards) 인수에 따른 현금유출 약 3000억원이 발생했다. 

 

이에 약 3000억원 규모의 유상증자로 자본을 조달해 비용을 일부 충당했다. 이로 인해 현금 유출 대비 총차입금은 1조3171억원으로 증가하는 데 그쳤다. 이는 직전연도 말 1조441억원 대비 26.15% 증가한 수준이다. 이어 지난해 7월에는 신종자본증권을 3000억원 발행하면서 외부로부터 자금을 조달한 바 있다.

 

최근 부동산 경기 악화와 투자사 유치에 따른 어려움이 확대되면서 스타필드 창원점 개점 역시 완공 시기를 2027년 하반기로 조정됐다. 앞서 신세계프라퍼티는 2022년 6월 착공 당시 2025년 8월을 완공 시점으로 제시한 바 있다. 사업비도 당초 예상금액인 5600억원으로에서 현재 7000억원 이상으로 증가했다.

 

다만, 지난해 3분기 말 별도 기준으로 부채비율 61.8%, 차입금의존도 32.7%를 기록하며 안정적인 재무지표를 유지하고 있다. 2022년 말 12.1배를 기록했던 상각 전 영업이익(EBITDA) 대비 순차입금 지표 역시 지난해 3분기 말에는 5.6배로 완화된 상황이다. 

 

이와 관련, 장미수 한국기업평가 선임연구원은 "외부 자본 유치 등을 통해 차입부담을 통제하며 단기적으로 해당 지표가 개선되겠으나 중장기 투자계획 감안 시 차입금이 증가하며 재차 저하될 수 있어 모니터링이 필요하다"라고 평가했다. 

 

이번 스타필드 광주에도 1조원을 상회하는 비용이 투자되는 만큼 신세계프라퍼티는 투자사 유치 외에도 다양한 재무방안을 활용한다는 계획이다. 

 

신세계프라퍼티 관계자는 <IB토마토>와 인터뷰에서 "리츠·부동산펀드·시행법인(PFV)·외부 투자사 협업 등 다양한 재무방안 활용할 예정"이라고 말했다. 

 

박예진 기자 [e-mail]