[뉴스토마토 한승수기자] 박근혜 정부의 입성으로 MB정권의 핵심 주택 정책이었던 보금자리주택이 역사의 뒤안길로 사라질 예정이다. 허자만 민간 주택시장 교란과 일부만의 혜택이었다는 비난은 고스란히 남았다.
박근혜 정부는 4.1부동산대책을 통해 주택 과잉 공급 문제 해결을 위해 신규 보금자리주택 지정을 중단키로 했다. 기존 지구는 공급물량과 청약시기 등을 조정할 예정이다.
국토부에 따르면 올해 보금자리주택 청약물량은 당초 1만6000가구에서 8000가구 수준으로 대폭 축소된다.
전세난과 민간 건설사 먹거리 잠식, 주택 시장 침체 등 지금의 주택시장 침체의 가장 큰 원인으로 지적되며 MB임기 내내 실정이란 비난에 시달렸지만, 보금자리주택은 시대를 잘못 만났을 뿐 MB정부 최고 치적으로 남을 수 있었다는 평가도 나오고 있다.
◇2006~2007년 부동산광풍기, 시장 견제 대항마..보금자리주택
보금자리주택이 수도권 주택시장에 왜곡을 불러온 건 사실이다. 반값 아파트 공급에 무주택자는 보금자리주택 분양을 기다리며 세입자로 눌러 앉았고, 이는 전세난으로 이어졌다.
매매전환수요 감소와 반값 아파트 공급에 주택시장 가격이 떨어지는 악순환이 지속되며 ‘내집마련의 꿈’을 접고 전세를 유지하는 수요가 축적되며 전세시장은 장기적인 불안에 시달리게 됐다.
하지만 부동산광풍이 휘몰아쳤던 2006~2007년 부동산시장에는 급등하는 집값에 제동을 걸어줄 장치가 필요했다.
보금자리주택이 처음 공개된 것은 이명박 대통령이 17대 대선 후보 시절인 2007년으로, 부동산시장 활황기가 끝나지 않은 시점이다. 노무현 정권이었던 전국 아파트값은 34%나 올랐고, 서울은 52.9% 급등했다.
끝없이 고공행진 하는 아파트값으로 ‘내집마련의 꿈’을 접어야만 하는 수요가 증가했다. 집값 급등을 막고 서민 주거 안정을 위한 주택이 절실한 시기였다. 보금자리주택의 탄생 배경이다.
2008년 9월19일 ‘국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’을 통해 실체를 드러냈고, 이듬해 10월 첫 사전예약을 받았다. 강남과 서초지구의 분양가는 3.3㎡당 1150만원 선으로 주변 시세의 50% 수준에 불과했다. ‘로또아파트’라는 별칭이 붙을 정도로 시장의 관심은 보금자리주택에 집중됐다.
김준환 서울디지털대학교 교수는 “보금자리주택이 처음 계획될 때는 전국에 부동산 광풍이 불어 닥친 때로 국민 주거 안정이 절실한 시점이었다”며 "무주택 서민에서 부담을 대폭 줄여 ‘내집마련’을 이뤄주겠다는 보금자리주택의 도입 취지는 누구도 부정할 수 없을 만큼 훌륭했다”고 평가했다.
◇서울 강남 보금자리주택 첫 입주 현장
◇2008년 금융위기에 보금자리주택 ‘황소개구리’로 탈바꿈
하지만 보금자리주택이 ‘로또아파트’로 불리며 시장의 각광을 받을 시기, 2008년 말 터진 금융위기가 실물경제로 퍼지고 분양가 상한제로 밀어내기식 아파트가 쏟아지며 주택시장은 전반적인 침체기로 빠져들 준비를 하고 있었다.
구조적인 시장 침체기에 들어서는 시점 반값 아파트 로또는 황소개구리로 탈바꿈되며 시장 생태계를 붕괴시켰다. 아파트 가격은 점차 하락세를 타기 시작했지만 강남4구와 과천 등 수도권 핵심 부지에서 반값 아파트 보금자리주택 공급 계획이 지속적으로 발표되면서 민간 주택 시장 수요를 대거 흡수하는 블랙홀로 전락했다.
무주택 자격을 유지하기 위해 세입자들은 매매 전환을 거부했고, 매매수요 감소에 거래 시장은 ‘거래 실종기’를 맞았다. 민간 분양시장에는 ‘청약률 0%’ 단지가 속출했다.
보금자리주택 첫 사전분양 이후 MB정부 말까지 보금자리주택이 집중된 수도권 아파트값은 6.4% 하락한 반면 전셋값은 26.1%나 급등했다.
김준환 교수는 “부동산시장이 금융위기와 구조적인 전환점을 맞으며 급변해 보금자리주택정책도 조정이 필요했지만 시대의 흐름에 따라가지 못한 면이 있다”고 분석했다.
특히 시장 상황을 고려하지 않은 조급증은 화를 더 크게 만들었다. 임기 내 가시적인 성과를 내기 위한 무리한 공급 확대는 시장 침체를 가속시켰다는 분석이다.
김일수 KB국민은행 팀장은 “대규모 주택을 공급하면서 단기 집권 기간 내에 집중 공급을 계획하면서 부작용이 발생했다”며 “단계적으로 시장 상황과 조율을 하며 장기로 수급을 조절했다면 지금과는 다른 평가를 받았을 것”이라고 말했다.
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