[뉴스토마토 한승수기자] 대한민국 부동산 중심지 수도권 주택매매시장의 침체란 말은 이제 경각심 조차 주지 못할 정도로 오래된 말로 느껴진다. 하우스푸어, 렌트푸어, 깡통주택, 전세난 등 각종 부작용이 속출하며, 시장 정상화에 대한 목소리가 높지만 해결의 기미는 좀처럼 보이지 않는다.
정부는 지난 4.1부동산대책 발표를 통해 거래 회복의 활로를 모색했지만 핵심 규제로 손꼽히는 일명 '징벌적 과세'인 양도세 중과세는 논란만 조장할 뿐 국회의 높은 벽에 부딛혀 한발짝도 전진하지 못하고 있다. 과거와 같은 부동산 광풍 재발을 막고, 부의 집중 방지와 재분배 차원에서 대부분의 국민정서 상 여전히 높은 평가를 받고 있어 폐지는 쉽지 않다. 하지만 한쪽에서는 부동산 활황기가 마감되고 안정 또는 침체기로 넘어온 현재, 과연 '징벌적 과세'가 필요한 것인지 의문을 제기하고 있다. '징벌적 과세'의 찬반 논리와 해외 사례 등을 세차례에 걸쳐 짚어본다. [편집자]
지난 4월1일 박근혜 정부는 집권 후 첫 부동산대책을 발표했다. 6억원 이하 주택을 구입하는 생애최초주택구입자에게 취득세를 감면해주고, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출인정비율(LTV) 등 금융규제를 완화해 주기로 했다. 또 6억원 또는 85㎡의 신규 주택 및 1가구1주택 소유자가 보유한 주택을 구입할 경우 5년간 양도세를 전면 면제해 주기로 했다.
전 정부에서 불가침 영역이었던 리모델링 수직증축을 허용했으며, 보금자리주택도 폐지 수순을 밟고 있다.
일부에서는 박근혜 대통령이 취임 기념으로 장기 침체에 시달려온 부동산시장에 준 '종합선물세트'라는 말까지 나올 정도의 대대적인 규제 완화책이다.
이 같은 상황에서도 유독 쉽게 열리지 않는 규제가 있다. 바로 양도세 중과세다. 부자들에 대한 일종의 누진세기도 하지만 투기 억제를 위한 '징벌적 과세'라고도 부른다.
하지만 최근 주택거래 실종에 따른 전셋값 고공행진 등 기현상이 발생하면서 양도세 중과세는 오히려 서민들의 주거 안정을 해치는 부작용을 낳고 있다는 지적을 받고 있다.
◇부동산 광풍이 부른 징벌적 과세..광풍 지나간 지금은?
소위 '징벌적 과세'로 불리우는 양도세 중과세는 대부분 노무현 정부에서 탄생했다.
참여 정부 5년 동안 전국 아파트 가격은 34.0% 올랐다. 서울은 52.9% 상승했으며 강남3구는 무려 77.7%나 급등했다. 전국에 부동산광풍이 불어닥친 시기다.
부자들이 부동산을 통해 막대한 부를 축적하는 동안 서민의 '내집마련 꿈'은 점차 멀어졌다. 정부는 서민주거 안정을 위해 부자들의 주택 매점매석 행위와 부의 집중, 투기세력 양산 등을 단속할 필요가 있다고 판단, 다주택자 양도세 중과세, 양도세 거주요건 기간에 따른 중과세 등 일명 부자를 상대로 한 '징벌적 과세'를 도입한 것이다.
이로 인해 다주택자는 주택 양도시 시세차익의 50~60%의 양도세를 물어야하며, 3년 미만 단기 보유 후 시세차익을 목적으로 양도할 경우도 40~50%의 양도세를 내야한다.
이후 금융 위기와 함께 주택시장은 안정을 찾았다. 이명박 정부 5년간 부동산 중심지인 서울·경기·인천 등 수도권 주택가격은 2.8% 떨어졌다. 박근혜 정부가 입성한 올해도 전국 0.19%, 서울 0.81% 하락했다.
이 처럼 집값은 하락 중이지만 징벌적 과세가 목적이었던 양도세 중과세는 여전히 존재해 폐지하는 것이 맞다는 주장이 속속 제기 되고 있다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "양도세 중과세는 부동산 활황기 부자들의 주택 매점매석 행위를 막고 투기세력을 억제하기 위해 불가피하게 도입된 제도"라며 "시장 침체로 투기적 동기에 의해 부동산을 사는 사람이 많지 않은 지금은 과세 목적을 상실했기 때문에 폐지를 검토할 필요가 있다"고 말했다.
◇집값 하락, 모두가 행복할 수 있다?..부작용 속출
참여정부가 부동산 시장 대못 박기를 끝내고, MB정부로 넘어오며 수도권 주택매매시장은 안정을 지나 장기 침체에 빠져들었다. 그리고 각종 부작용이 속출하기 시작했다.
참여정부 때와 달리 주택가격이 하락하는 만큼 서민들의 '내집마련의 꿈'이 가까워 질것이란 기대와는 달리 오히려 불안이 가중됐다.
1960~70년대 절대적 주택 부족 시절에나 나타났던 전세난이 재발한 것이다. MB정부 5년간 전국 전세값은 39.0% 상승했다. 서울도 32.2% 올랐다.
시장 분위기를 선도하는 다주택자들의 시장 참여가 제한되며 시장은 안정기에 접어들었고, 집값 상승 기대감이 낮아지며 주택 소유보다 전세를 통한 보유에 만족하는 대기수요가 늘기 시작했다.
여유 자금 보유 세력의 추가 주택 구입 포기에 따른 민간 임대시장 위축과 전세 대기 수요 증가가 맞물리며 전세시장은 공급부족에 시달리고 있다.
김준환 서울디지털대학교 교수는 "기업형 임대사업자가 없는 우리나라 현실상 민간에서 임대주택을 공급해줄 필요가 있다"며 "자금 여유가 풍부한 수요가 추가 주택을 구입해 임대주택으로 공급할 수 있게 유도할 필요도 있다"고 다주택자를 향한 시각의 변화 필요성을 강조했다.
최근 부동산시장에는 하우스푸어, 렌트푸어, 깡통주택 등 시대 상황을 반영한 신조어들이 속출하고 있다. 거래 실종에 따른 부작용이다. 징벌적 과세로 인한 인위적인 시장 규제가 시장 원리를 왜곡해 나타난 현상이란 분석이다.
필요한 사람에게 부동산이 돌아가는 효율적 부동산 활용 측면에서 인위적인 높은 세율의 과세는 자유로운 부동산 거래를 저해한다는 것이다.
허명 부천대학교 교수는 "조세의 근본적인 취지는 소득 발생에 따른 과세지만 이전 정부는 이를 투기억제 수단으로 활용, 고율의 징벌적 세금을 부과했다"면서 "보유에 대한 과세를 강화하고 거래에 대한 과세를 완화해야만 자유로운 부동산 거래가 가능해지고 효율성과 형평성이 높아질 수 있다"고 분석했다.
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