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2016년 병신년(丙申年) 원숭이해가 밝았지만 늘어난 분양물량으로 인한 공급과잉에 대한 우려가 커지고 있고 미국 금리인상에 따른 국내 금리인상 부담과 급증한 가계부채를 잡기 위한 대출규제가 결국 부동산 투자 돈줄을 죄는 역효과가 나올 수 있다는 걱정 때문에 투자심리가 위축이 되고 있다.
2016년 부동산시장의 핵심 키워드는 분양물량, 대출규제, 금리인상이다.
늘어난 분양물량으로 인한 공급과잉 우려가 투자심리를 누르고 있는데 2015년 분양물량이 44만7152가구로 2007~2014년 연 평균분양물량인 27만6721가구보다 크게 늘어난 것은 사실이지만 부동산시장 침체기인 2010~2012년까지 연 평균분양물량이 20만가구 미만임을 감안하면 2015년 분양물량 급증만으로 공급과잉을 논할 수는 없다.
올해 분양예정물량이 37만9518가구로 작년 대비 15% 정도 줄어들 예정이며 최근 부동산시장 분위기가 급랭하면서 건설회사들이 계획된 분양물량보다 더 줄일 가능성도 있고 건설회사들이 확보했던 사업부지 상당수를 소화했기 때문에 2016~2017년 실질 분양물량은 예상보다 더 줄어들 가능성이 있어서 작년 2015년 분양물량 증가로 인한 지나친 공급과잉 우려를 할 필요는 없을 것 같다.
대출규제 강화는 돈 줄을 죄는 효과가 있어서 부정적인 영향은 불가피 하지만 부동산규제가 아닌 가계부채 억제가 목표이기 때문에 대출규제로 인한 부동산시장의 영향은 제한적이고 부동산시장도 살려야 하는 것이 정부 입장이다.
미국의 금리인상에 대한 불안이 큰 것은 사실이지만 미국 경제회복에 대한 선제대응과 제로금리로 내려온 기준금리를 정상화시키기 위함이고 과거와 같은 단기간에 큰 폭의 인상보다는 몇 년에 걸쳐 2~3%정도의 인상할 수 있지만 이마저도 쉽지 않은 것이 현실이며 무엇보다 미국이 금리를 올려도 영향은 제한적이고 단기간 우리나라 기준금리 인상 가능성도 낮아서 지나친 두려움을 가질 필요는 없다.
전세가격 강세와 입주물량 영향도 제한적이어서 일부에서 우려하는 폭락 가능성은 낮지만 대출규제와 미국금리인상, 공급물량 증가에 대한 불안 심리로 인한 투자심리 위축 영향이 있을 수 있기에 무리한 투자보다는 자신의 상황에 맞는 합리적인 투자전략이 필요하다.
공급물량 증가의 영향은 수요가 풍부하고 인구 대비 공급이 부족한 서울보다는 공급물량이 서울보다 많은 수도권 외곽지역이 더 영향을 받을 수 있고 지방은 최근 5년간 공급물량이 꾸준히 많았고 상승폭도 컸기 때문에 무리한 투자는 주의가 필요하고 실 거주를 우선으로 하는 안정적인 투자전략이 필요하다.
대출규제는 상환능력 심사를 강화하고 고정금리 분할상환으로 대출총액을 축소하고 금리변동에 따른 위험을 최소화 하는 방향으로 진행될 예정이기 때문에 이자와 원금을 같이 상환할 수 있는 대출계획을 세우는 것이 좋겠고 소득증빙과 변동금리에 따라 대출총액이 줄어들 가능성도 있어서 보수적인 자금계획을 세우는 것이 좋을 것 같다.
분양물량 증가에 따른 우려가 있는 만큼 수요층이 충분히 확보된 지역 위주로 투자하는 것이 좋겠고 수요 대비 분양물량이 급증했거나 고분양가 단지는 주의가 필요하며 상대적으로 분양물량이 많았던 지방이나 수도권 외곽 일부 지역은 실 거주 위주로 접근하고 투자자라면 투자기간과 매도타이밍을 짧게 잡는 것이 좋겠다.
김인만 김인만부동산연구소 소장
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