높아지는 재건축 장벽, 신규분양시장은 '풍선효과'

연한연장·안전진단 등 부담…신규분양 주목도 상승

[뉴스토마토 조한진 기자] 정부가 재건축 연한 연장과 안전진단 강화 방침에 이어 초과이익환수 부담금 시뮬레이션을 발표하면서 재건축 시장에 한파가 몰아치고 있다. 강남권 집값 상승을 억제하기 위해 재건축 관련 규제를 쏟아내면서 신규 분양시장이 오히려 반사효과를 볼 수 있다는 전망이 나오고 있다. 재건축 사업 추진이 늦춰지거나 무산될 경우 아파트 분양 수요에 집중될 수 밖에 없다는 것이다.

 

24일 업계에 따르면 아파트 재건축 연한이 30년에서 40년으로 10년 연장되는 것은 물론, 안전진단 강화에 시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 안전진단 요건이 강화되면 연한이 충족돼도 구조적 결함이 없으면 재건축을 추진할 수 없다는 이유다.

 

시장에서는 재건축 연한 연장·안전진단 강화가 본격 시행되면 건설사들의 재건축 수주 사업에 부정적 영향이 불가피하다는 시각이 지배적이다. 초과이익환수 부담금은 재건축 조합들의 사업 추진 동력 약화를 불러올 것으로 전망된다. 정부 시뮬레이션 결과 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 1일당 초과이익환수 부담금 평균액은 4억3900만원이다. 각종 재건축 규제들이 맞물리면서 향후 강남권의 공급부족이 심화되면서 물량부족 가능성이 확대되는 상황이다.

 

한편에서는 재건축 시장이 움츠러들면서 신규 분양이 반사 이익을 거둘 것이라는 관측이 나오고 있다. 재건축이 지연돼 공급이 감소하지만 수요·투자자들의 새집 선호현상이 지속되고 있기 때문이다.

 

특히 인기 지역 브랜드 아파트 선호 현상이 더욱 짙어질 것으로 예상되고 있다. 신 총부채상환비율(DTI)이 오는 31일부터 시행되고 양도세중과 등 주택시장이 수요자 위주로 재편되면서 ‘알짜 물량’에 대한 집중도가 커질 수밖에 없다는 것이다. 대형건설사들의 양호한 분양실적과 시장 점유율 확대도 전망되는 상황이다.

 

라진성 키움증권 연구원은 “최근 부동산 시장의 키워드인 ‘똘똘한 한 채’에 대한 쏠림현상이 심해지면서 대형사에게 유리한 국면이 지속될 것”이라고 예상했다.

 

최근 강남권 신규 분양에 대한 관심도 점차 커지는 모습이다. 올해 대형사들이 대거 출사표를 던지면서 분양 경쟁이 뜨거울 것으로 보인다. 오는 3월 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄은 개포택지개발지구에서 디에이치자이(가칭)을 분양할 예정이다. 전용면적 59~127㎡ 총 1996가구 규모로 일반분양은 1690가구다. 이 단지는 분당선 대모산역과 3호선 대청역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권이다.

 

같은 달 삼성물산은 서초구 서초동 서초우성1차를 재건축해 공급한다. 전용 83∼135m² 총 1317가구(일반 분양232가구)로 조성되는 이 단지는 도보 약 2분 거리에 지하철 2호선·신분당선 강남역이 위치하고 있다. GS건설은 4월 고덕주공6단지 자이를 공급할 계획이다. 전용면적 48~118㎡ 총 1824가구(일반분양은 864가구)로 조성될 계획이다. 지하철 5호선 상일동역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지다.

 

정부가 재건축 연한 연장과 안전진단 강화를 추진하면서 강남권 재건축 아파트 시장이 위축될 가능성이 커지고 있다. 사진은 서울 송파구 잠실주공5단지. 사진/뉴시스

 

조한진 기자 [e-mail]

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