[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 서울 동대문구 곳곳에선 노후 주택가 정비사업이 한창입니다. 청량리역 주변을 비롯해 이문·휘경뉴타운 등에서 고층 아파트가 새로 들어설 때마다 분위기도 확 달라지고 있습니다. 인접한 성동구 용답동 등도 재개발 아파트 공사로 분주합니다.
그런데 동대문구 답십리동은 아직 조용합니다. 최근 일부 지역이 신속통합기획 사업지로 선정됐지만 이제 막 발표돼 첫 삽을 뜨려면 아직 한참 남았습니다. 그래서 실수요자들은 주변의 신축들이 천정부지로 올려놓은 가격을 보다가 답십리동 아파트들을 보면 조금 현실감 있게 다가옵니다.
입지와 생활 환경은 거의 비슷하고 시세는 비교적 합리적인 답십리동의 준신축 아파트, 래미안위브와 힐스테이트청계입니다. 눈높이는 14억원입니다.
래미안위브 아파트. 3차선 도로가 4개 단지를 구분하고 있다.(사진=김창경 기자)
답십리역에서 가까운 4단지, 그중에서도 맨앞에 배치돼 조망이 틔여 있는 403동 선호도가 높다. 앞에 교회가 있지만 중층부터는 문제가 되지 않는다.(사진=김창경 기자)
래미안위브에선 소형·대형보다 ‘국평’
래미안위브와 힐스테이트청계는 지하철 5호선 답십리역과 2호선 지선 신답역 역세권 아파트들로 둘 다 준공 10년 이하의 준신축 아파트입니다.
먼저 래미안위브는 이 일대 아파트들 중에서 부동산 앱 조회수가 높은 편입니다. 즉 수요자들에게 많은 관심을 받는 단지입니다. 2652세대 대단지이다 보니 자연스럽게 주목을 받을 수밖에 없습니다. 이 아파트의 현재 시세가 전용 84㎡ 기준으로 14억원 이하에 형성돼 있습니다.
래미안위브는 2014년 10월에 준공해 이제 만 10년이 됐습니다. 이제 집을 사서 실거주하려면 조금 손을 봐야 할 곳이 눈에 띄는 정도입니다.
답십리역 출입구에서 단지 입구까지 걸어서 7분쯤 걸리는데요. 물론 단지가 크다 보니 뒤쪽 동들은 10분 이상 소요됩니다. 물론 이런 조건이 시세에도 반영돼 있습니다.
래미안위브는 2652세대가 4개 단지로 구성돼 있습니다. 그 사이를 3차선 도로가 가르고 있습니다. 대단지라서 단지 내 어린이집과 주변 유치원이 잘 갖춰져 있지만 그래도 어린 자녀를 키우는 부모들에겐 큰 단점으로 작용하는 요인입니다.
단지는 북서쪽이 1단지, 북동쪽 2단지, 남서쪽 3단지, 남동쪽 4단지로 나뉘어 있습니다. 이 중에서 선호도가 높은 매물은 역과 가까운 4단지, 동은 가장 앞쪽에 있는 403동 남서향입니다. 앞에 교회 건물이 있지만 그보다 높은 층은 막힘이 없어 개방감도 좋습니다. 다만 그 앞 주택가가 이번에 신통기획으로 지정된 곳이어서 나중엔 조망이 변할 수 있습니다.
현재 403동에서 나온 전용 84㎡형 매물 호가가 14억원입니다. 그리고 2단지 고층은 13억5000만원입니다. 일부 저층 저가 매물을 제외하고 과도하게 높은 가격을 부른 경우도 뺀 현재 시세가 이 정도라고 보면 될 것 같습니다. 지난여름만 해도 12억원대 실거래가 꽤 있었지만 7월부터 13억원대로 올라섰고 최고 13억6000만원까지 거래되다 보니 호가가 13억대 중반부터 형성된 것입니다. 14억원 매물의 경우 동이 좋거나 수리가 돼 있거나 남보다 나은 조건이라고 할 수 있습니다.
래미안위브에서 눈여겨볼 것은 전용 59㎡형의 시세입니다. 올 상반기까지 10억원대 거래가 많았고 하반기에 11억원대로 올라섰는데 최근엔 12억원에 바싹 다가선 상태입니다. 84㎡형과 차이가 2억원 미만입니다. 또한 전용 121㎡형 호가는 16억원 초중반으로 84㎡형과 2억원 이상 벌어져 있습니다. 즉 래미안위브에서는 84㎡형이 다른 평형보다 시세가 비교적 괜찮다는 뜻입니다.
힐스테이트청계 아파트. 올해 6년 된 준신축으로 래미안위브보다 시세가 조금 더 비싸다.(사진=김창경 기자)
천호대로변에 자리해 교통 편의성은 좋지만 소음은 감안해야 한다.(사진=김창경 기자)
힐스테이트청계, 남향 중층 14억부터
여기에서 조금 떨어진 힐스테이트청계는 8개동, 764세대로 래미안위브보다 규모는 훨씬 작지만 4년 어린 2018년생입니다. 또 천호대로변에 청계천을 바라보는 ‘뻥뷰’도 갖췄습니다. 단지 입구에서 답십리역까지 거리는 600미터 미만으로 도보로 걸리는 시간은 비슷합니다. 특히 힐스테이트청계 맞은편엔 2호선 신답역도 있습니다. 여기는 사거리 횡단보도만 건너면 이용할 수 있습니다.
공항버스도 다니는 대로변에 역세권, 무엇보다 6년 된 준신축이다 보니 시세는 래미안위브보다 높습니다. 이 지역 중개업소들에 따르면 전용 84㎡ 기준 5000만원 정도 벌어진다고 합니다.
현재 나와 있는 매물은 14억원부터 시작합니다. 청계천을 바라보는 남서향 동의 중층 이상인데도 14억원 매물이 몇 개 있습니다. 103동은 10차선 대로변에 접해 있지만 그 소음이 싫다면 뒤로 물러나 있으면서도 앞은 열려 있는 105동, 106동 중에서 선택하면 됩니다.
물론 이보다 가격이 비싼 매물도 있지만 14억원부터라면 평상시 래미안위브와 5000만원이 벌어진다는 조건식을 감안하면 힐스테이트청계의 가격도 나쁘지 않은 상황입니다.
두 단지의 과거 최고가(전용 84㎡)는 래미안위브가 2021년 8월에 기록한 15억5000만원, 힐스테이트청계는 그해 10월에 찍은 15억3000만원입니다.
조금 더 신축이면서 대로변인 힐스테이트청계냐, 조금 더 오래됐지만 압도적인 대단지 효과를 누릴 수 있는 래미안위브냐, 수요자의 선호에 따라 갈릴 수밖에 없는 조건이지만 저울에 올려 비교해 볼 만한 후보인 것은 분명합니다. 래미안위브 아이들은 답십리초등학교, 힐스테이트청계는 신답초등학교에 전원 배정된다는 점도 참고할 필요가 있습니다.
한편, 두 단지의 시세는 곧 청계리버뷰자이가 이끌어갈 전망입니다. 행정구역은 성동구 용답동이지만 신답사거리에서 한창 공사 중으로 2027년 2월에 완공할 예정입니다. 지난해 말 분양 당시 전용 84㎡형의 분양가는 12억7710만원으로 책정됐으나 지난 7월 입주권이 13억8559만원에 거래된 기록이 있습니다. 분양권 전매제한이 풀리는 다음 달 20일부터 청계리버뷰자이 영향권에 들 전망입니다.
청계천에서 바라본 힐스테이트청계. 사진 왼쪽 내부순환도로가 보인다. (사진=김창경 기자)
신답역 옆에서 청계리버뷰자이가 공사 중이다. 2027년 완공 예정으로 내달 하순부터 분양권 전매제한이 풀린다.(사진=김창경 기자)
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김의중 금융산업부장이 최종 확인·수정했습니다.
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