[뉴스토마토 한승수기자] 대선 부동산공약의 패러다임이 변했다. 개발은 사라지고 주거 복지가 대선 공약을 채웠다. 과거 부동산 시장의 표심을 결정했던 대규모 개발 공약은 18대 대선에서는 찾아볼 수 없다.
새누리당 박근혜 후보와 민주통합당 문재인 후보 모두 매매·거래시장 활성화보다는 서민 주거 안정과 하우스푸어 구제에 초점을 맞췄다. 전세난와 하우스푸어 문제가 서민 주택 문제가 심각해지면서 주거 안정과 복지에 중점을 두고 다양한 대책을 내세웠다. 하지만 새로울 것이 없는 정책이거나 현실성이 떨어지는 ‘탁상행정’에 지나지 않은 선거 홍보용 대책에 그치고 있다는 평가다. 알맹이는 없고 껍데기만 있다는 것이다.
게다가 공약에서 볼 수 있는 임대정책은 대부분이 월세형 주택 공급이다. 월세 전환 가구가 늘어난다는 것은 소득의 상당 부분을 주택사용료로 지출해야 하는 가구가 증가함을 뜻하기 때문에 생활고를 가중시킬 수 있다. 전세난을 월세로 해결해서는 안된다. 전세주택 공급에 대해 더 고민할 필요가 있다.
특히 현재의 전세난과 하우스푸어가 어디서 시작됐는가에 대한 성찰이 부족해 보인다. 매매 시장이 정상적으로 움직일 때는 없었던 문제다.
◇朴, 현실성 없는 선거용 불과
박 후보는 임대주택 공급을 늘리기 위해 철도부지 위에 인공대지를 조성, 주변 시세의 절반 값에 제공하는 이른바 '행복주택'을 건설하겠다는 구상을 내놨다. 내년 하반기에 착공해 임기 내 서울 및 수도권 등 50곳에 대학생을 위한 저가 기숙사 2만4000가구를 포함한 총 20만가구의 행복주택을 짓겠다는 청사진도 만들었다.
하지만 박 후보의 공약대로 철도 용지에 임대아파트를 지으려면 소음이나 진동을 막기 위한 기반공사비용이 과다할뿐만 아니라 우리나라 정서상 철도위 아파트에 대한 ‘주민 호응도와 삶의 만족도’가 얼마나 될지 의문이다.
전월세 대책으로 내놓은 ‘목돈 안드는 전세제도’ 의 경우 집주인이 대출을 받고 세입자가 이자를 내는 구조로 대출을 한 집주인에게 세제혜택을 준다는 것이다. 하지만 일부 세금혜택(전세대출 이자에 대한 소득공제 40% 등)을 위해 집주인이 대출한도 감소, 세입자의 이자미납으로 인한 신용하락 까지 감수하면서까지 대출을 할 유인책이 크지 않기 때문에 실현가능성이 낮다고 볼 수 있다.
하우스푸어 구제를 위해 박 후보는 '보유주택 지분매각제도'을 선보였다. 자기 집의 일부 지분을 매각해 그 대금으로 은행 대출금 일부를 갚는 방식이다. 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관(캠코 등)은 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고 이를 통해 금융기관, 공공기관, 연기금 등 투자자로부터 자금을 마련하게 된다. 또 하우스푸어로부터 매입한 지분에 해당하는 임대료를 받아 이를 투자자에게 이자로 지급해 운영비를 충당하는 시스템이다.
하지만 이 역시도 부작용이 우려된다. 경실련은 “공적자금으로 투입한 하우스푸어 해결 비용이 다른 시민들에게 전가되는 결과를 초래해 도덕적 해이와 사회적 형평성 논란이 일 수 있다"며 "박 후보의 경우 부동산 시장 및 주택문제의 진단이 잘못돼 해법 또한 잘 못된 것으로 보인다"고 설명했다.
◇文, 재탕에 삼탕..구체성 없어
문 후보는 MB정부 들어 연간 3~4만가구 수준으로 떨어진 공공임대주택을 연간 12만가구로 늘려 현재 5% 수준인 장기 공공임대주택 거주가구 비율을 2018년까지 10%로 확대하는 방안을 내놓았다. 이를 위해 임대주택등록제를 실시하고 취득세 등 세제지원을 강화할 계획이며, 공공임대 재정확충과 중장기적 공공주택투자펀드 도입을 검토하고 있다.
또한 주택·지역별 임대료와 계약기간을 공시하는 '임대주택등록제'와 전세기간을 2년에서 4년으로 두 배 늘리는 '임대차계약갱신청구권' 도입, '전월세인상 상한제', ‘주택바우처’ 등을 내놓았다.
남영우 나사렛대학교 교수는 “주택바우쳐의 경우 선진국의 예를 볼 때 월세비중의 증가와 월세상승효과의 효과가 나타날 것으로 예상됨에 따라 임대주택의 공급은 장기간의 시간과 자금이 소요됨. 기존 보금자리주택정책과의 연계성이 중요할 것으로 보인다”고 우려했다.
하우스푸어 문제를 해결할 공약으로는 대출구조의 고정금리, 장기 분할상환 대출로 전환, 고정금리 장기대출에 소득공제한도 확대, 주택금융공사 재원 확충 등을 내놨지만 이미 금융권에 시행 중인 제도로 새로울 것이 없고 재원 확충에 대한 구체적인 설명도 부족하다.
박상언 유앤알 컨설팅 대표는 “문 후보가 내놓은 정책은 이미 정부와 정치권에서 검토중인 것을 약간 변형시킨것에 불과하며, 전세 계약 갱신권의 경우, 집 주인이 4년치 전세금을 일시에 올려 예전 사례처럼 전셋값 폭등으로 이어질 위험이 있어 도입에 신중해야한다”고 우려를 나타냈다
◇매매 시장 정상화 없인 임대 안정도 힘들어
사회적 이슈가 어떻게 살 것인가하는 복지로 무게 중심이 실리면서 대선 주자들은 장기 침체기를 보내는 매매·거래 시장의 정상화를 위한 특별한 대책은 내놓지 않고 있다. 과거 대운하, 충청권 행정수도 건설 등 시장을 자극시킬만한 대형 개발 계획은 자취를 감췄다.
박 후보는 현재 3개월 단발로 시행되고 있는 취득세 감면안을 연장할 의사를 밝혔고, 문 후보가 최소한의 부동산 경기 부양을 위해 던진 카드는 생애최초 주택구입시 자금 확대 및 6억원 미만 주택에 한해 취득세를 면제해주는 안을 내놨다. 실수요 매매심리 위축을 막을 최소한의 수위다.
남영우 교수는 “시장활성화 정책은 이미 시행되고 있는 정책의 연장이므로 큰 효과가 나타나기 어렵고 취득세의 감면연장과 면제는 지방세수에 영향을 미쳐 연속가능성에 어려움이 있을 것으로 보인다”고 말했다.
부동산 핵심 규제 중 하나인 분양가상한제 폐지를 두고 두 후보 견해가 엇갈린다. 박 후보가 폐지 의사를 밝힌 반면 문 후보는 폐지를 반대하고 있다. 결국 다음 정권에서도 폐지는 힘들 것으로 예상된다.
김준환 서울디지털대학교 교수는 “분양가상한제는 국회를 통과해야 하는데 한쪽이 반대를 주장한다면 여태 그랬던 것처럼 폐지안은 계류할 수 밖에 없다”면서 “현재 시장을 살릴 수 있는 특효약은 거의 없다지만 국가의 수장이 될 사람으로서 이를 등한시하면 안된다”고 대선 주자들의 정책적 부재에 아쉬움을 전했다.
특히 가계부채 문제로 인해 두 후보는 총부채상환비율(DTI) 폐지에 대해서는 부정적인 입장을 보인다는 점에서 매수 심리 위축에 따른 수도권 주택시장의 침체는 반전 포인트를 찾기 힘들 것으로 보인다.
용인 동천태양공인 대표는 “하우스푸어가 왜 나왔지를 생각해 보면 주택시장 붕괴에 따른 부작용인데 매매·거래시장을 활성화시키겠다는 내용은 볼 수 없다”며 “집 값 하락을 막지 못한다면 하우스푸어도 렌트푸어도 어느 것 하나 해결할 수 없을 것”이라고 비난했다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “고령화 사회를 대비한 주택·부동산 시장 정책 방향, 공급측면에서는 일정 수준의 재고가 확보된 현 상황에서 노후주택 정비 방식에 대한 새로운 해법 제시가 없다”며 차기 정부의 부동산정책의 부실함을 지적했다.
다만 민간 주택 시장 침체와 전세시장 불안 등 시장 교란을 불러온 것으로 지적받는 보금자리주택은 다음 정권에서 대대적인 수술에 들어갈 것으로 보인다. 두 후보 모두 현재 분양 중심의 주택공급에서 임대 중심으로 선회할 뜻을 공고히 했다.
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