10년 공공임대 아파트 분양전환 논란…해법은?

분양가 상한제식·원가연동제 등 대안…"적정 감정평가 기준 만들어야"

[뉴스토마토 김응태 기자] 경기도 성남시 판교 등에서 10년 공공임대 아파트의 분양전환 시기가 다가오며 임차임과 LH(한국토지주택공사), 국토교통부 간의 갈등이 고조될 것으로 보인다. 정치권에선 이 같은 갈등을 막기 위해 입법 발의가 이어지고 있지만, 형평성 논란 등 비판이 제기되며 해결책을 찾기가 쉽지 않을 것으로 전망된다.

 

김현미 국토교통부 장관이 정부세종청사에서 열린 국토부 산하 공공기관 CEO 간담회에서 모두발언을 하고 있다. 사진/뉴시스

 

29일 업계 및 부동산 전문가에 따르면 내년부터 본격화되는 10년 공공임대 아파트 분양전환에 대해 갖가지 우려가 제기되고 있다. 현재 정치권에선 10년 공공임대 아파트 분양전환의 갈등을 완화할 입법안이 논의되고 있다. 더불어민주당 민홍철 의원은 분양전환가를 건설원가와 감정평가액의 중간 가격으로 정하는 방식의 '공공주택 특별법'을 대표발의했다. 5년 공공임대주택 분양전환가와 같이 감정평가금액 이하로 전환가를 책정하는 게 법안 취지다. 박인호 숭실대 부동산학과 교수는 "공공임대주택의 경우 개발원가하고 감정평가 분양전환 산정한 것의 중간 범위에서 분양전환금을 결정할 수 있는 방안을 모색해야 한다"고 말했다.

 

분양가상한제에 준하는 방식을 적용하자는 법안도 발의됐다. 이 법안은 자유한국당 윤종필 의원이 대표발의해 계류 중이다. 법안에 따르면 공공주택사업자 입장에서 10년 임대주택은 5년 임대주택에 비해 장기 리스크가 존재한다는 문제점을 반영해, 분양가 상한제와 같은 기준을 제시해야 한다고 주장한다. 구체적으로 10대 공공임대 분양전환 가격에서 기간이자, 일반관리비, 적정이윤 등 간접비와 부대비용이 포함된 세부 산정기준을 국토교통부령에서 마련해야 한다고 제안한다. 한마디로 예측 가능한 분양전한가격을 통해 임차인의 부담을 줄이고 사전에 충분히 인식할 여건을 마련해야 한다는 입장이다. 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "10년 동안 임차한 사람들의 부담을 줄이기 위해 상한제를 두는 것도 하나의 방안이 될 수 있다"며 "대신 상한을 정해놓고 그 이하로 분양가를 받아내면 사업자의 주택 공급 의지를 꺾어버릴 수도 있어 적정한 중간 금액을 선정해야 된다"고 지적했다.

 

반면 국토부에선 분양전환가에 대한 기준을 충분히 알린 상태에서 계약이 이뤄진 만큼 기준을 바꿔 소급적용할 수 없다는 반응이다. 다만 분양전환가 산정에서 사업자가 임차인과 의무적으로 협의하도록 하는 방안을 추진할 계획이다.

 

이 같은 정부의 입장에 따라 일각에선 주택도시기금을 활용하는 방안도 대안으로 제시되고 있다. 민주평화당 정동영 의원이 대표발의한 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안'에선 공공임대주택의분양전환에 필요한 자금을 주택도시기금에서 융자받을 수 있도록 하는 대책을 제안됐다. 다만 주택도시기금 활용에 대해선 기금 사용 목적의 적합성, 형평성 문제 등의 비판이 제기되고 있다. 함 랩장은 "자가 이전과 관련해 분양전환 하는데 주택도시기금을 활용하는 것은 또 다른 형평성 문제를 낳을 수 있다"며 "애초의 임대료를 보조하는 것과 다른 성격의 문제"라고 지적했다.

 

향후 임차인과 사업자 정부 간 공공임대 분양전환금 둘러싼 접점을 찾기 어려워짐에 따라 갈등이 한층 고조될 것으로 예상된다. 김동령 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회장은 "공공택지임에도 불구하고 10년 공공임대는 무주택자에 희생만 강요한다"며 "국토부가 분양전환금 개정에 대해서 소급입법이 불가능하다고 하는데 공공택지가 주거불안정을 만들어서는 안 된다"고 말했다.

 

김응태 기자 [e-mail]

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